Redactieblog

32 reacties

‘Stijgende grondprijs helpt niet bij financiering’

Teleurstellend gesprek gehad met de bank, vorige week. We willen grond kopen, die mooi tegen ons land aan ligt. De grond is duur, maar bij stijgende grondprijzen lijkt dit ons een prima investering.

Bovendien is de investering gericht op de toekomst. We gaan, of we willen of niet, toch richting van grondgebonden. Dan kun je de ontwikkeling maar beter voor zijn.

Hans en ik voerden samen het gesprek. Hanna bleef thuis. Ze vond 3 gesprekspartners voor de bankman te veel van het goede. Aan haar gezicht zag ik dat het haar wel speet. Maar ja, Hans is het jongste lid van de maatschap en die hoort er in ieder geval bij te zijn.

Fiks bedrag lenen

We leggen de situatie uit. Hans had alles keurig op papier. Een nieuwe balans gemaakt, waarin de aankoop van de grond was verwerkt. Hoewel we een fiks bedrag moeten lenen, is het eigen vermogen nog meer dan voldoende. Volgens ons tenminste.

Waar zijn de cijfers over de resultaten van het bedrijf?

Dan volgt de kater. Meteen. Want de bankman vraagt: “Waar zijn de cijfers over de resultaten van het bedrijf? Is er na de investering nog voldoende verdiencapaciteit over?”

Hans reageert een tikkeltje verbaasd: “Er is toch voldoende overwaarde van de bestaande grond. Wat heeft ons inkomen er dan mee te maken? Jullie hebben zekerheden genoeg. Daar kun je prima op financieren.”

Tegenwoordig zijn resultaten belangrijker voor de bank dan de overwaarde

De bankman glimlacht minzaam:”Dat was de oude wijze van geld verstrekken. Nu kijken we meer naar de resultaten. Die zijn belangrijker voor de bank dan de overwaarde”.

Ik kan niet nalaten te zeggen:”Gaan jullie nu niet te ver? Als jullie risico is afgedekt met overwaarde is er toch geen centje pijn? Wat doet ons resultaat er dan toe? Gaan jullie niet te veel op de stoel van de boer zitten? Jullie vak is financieren en risico’s afdekken. Ons vak is boer zijn en blijven.”

Inkomen belangrijker dan bezit

Het antwoord is: “Dat was vroeger. Nu vinden we het inkomen belangrijker dan het bezit.”

“Dus liever een arme boer met een goed resultaat dan een rijke met een lagere bedrijfsopbrengst?”, vraagt Hans. “Zo is het”, zegt de bankman. We maken maar een nieuwe afspraak. We moeten huiswerk maken en hier aan wennen.

Alle onroerendgoedtransacties in het buitengebied staan in één database op boerderij.nl. Boerderij publiceert ook elke maand nieuwe gemiddelde grondprijzen per regio. Bekijk het hier.

Laatste reacties

  • info196

    Was misschien handiger geweest om eerst aan de bank te vragen waar een financieringsverzoek op beoordeeld wordt. Klopt inderdaad dat de banken het vooral belangrijk vinden dat je het komende jaar de lasten (rente en aflossing) kunt betalen. Veel verder kijken ze niet. Maak dus een begroting waarin je het komende jaar zo min mogelijk vervangingsinvesteringen doet en op kosten bespaart. Bij voldoende onderpand moet het dan zo geregeld zijn ;-)

  • Tuig

    Als je veel grond hebt en je verdient niet genoeg om de rekeningen te betalen, schiet het ook niet op. Grond zal dan ook eerder goedkoper dan duurder worden.

  • Zuperboer

    De bank worstelt met fraude zoals de LIBOR en dat moet aan de basis worden teruggehaald. Als ultieme drogreden wordt BASEL III telkenmale opgevoerd.

  • Attie

    Ze willen inderdaad cijfers zien, begrijpelijk ook. Kijken ff of er nog asbest gesaneerd moet worden, nee akkoord! Komen overigens gewoon thuis, wel zo leuk voor Hanna!

  • landboer

    Ze hebben nog gelijk ook!

  • varken23

    De bank probeert natuurlijk te werken naar een situatie met voldoende eigen vermogen en een goed rendement.

  • farmerbn

    Dacht dat vergaderboer een wijze man was maar hij valt nu wel erg tegen. Als je grond wilt kopen dan moet je aantonen dat je de extra lening kunt betalen. Zie je meteen dat grond kopen voor Nederlandse prijzen nooit uitkan en dat grond kopen inkomen kost. Brabantse boeren weten dat al decennia. Daarom is de afgesproken grondgebondenheid zo'n stomme regel. Alleen sukkels zetten daar hun handtekening onder.

  • Bennie Stevelink

    Dit gesprek met de bank is natuurlijk fake. Ik kan mij niet voorstellen dat Vergaderboer en zoon werkelijk op deze manier het gesprek met de bank zijn aangegaan.
    Natuurlijk kijkt de bank naar betalingscapaciteit voor rente en aflossing. Dat was altijd al zo. Niets nieuws dus.

    Veel interessanter is het verschil in beoordeling tussen investering in grond of investering in stal en veestapel.
    Op grond schrijf je niet af, vaak is er zelfs een stijgende waarde. Daarom kan het verstandig zijn te investeren in grond, ook als dit een negatief bedrijfseconomisch rendement heeft. Als je de aflossing maar kunt betalen verlies je er nooit op.
    Je investeert in dit geval volledig op betalingscapaciteit.

    Wordt vervolgt.....

  • Bennie Stevelink


    Vervolg.

    Heel anders is het bij investering in stal en veestapel. Daar schrijf je op af, je bouwt geen vermogen op. Alleen kijken naar betalingscapaciteit is in dit geval gevaarlijk want je kunt jezelf misleiden.
    Stel: een boer heeft 125 koeien en realiseert daarmee een kostprijs van 29 cent per liter. Bij een melkprijs van 34 cent heeft hij een goed saldo. Nu wil hij uitbreiden naar 250 koeien. Voor deze tweede 125 koeien moet hij al het voer aankopen, mest laten verwerken en een medewerker inhuren. Hij laat zijn plan doorrekenen door de accountant en die komt tot de conclusie dat hij een kostprijs zal hebben van 34 cent. Dat is onder de grens waarop de bank financiert dus hij krijgt groen licht. Als men echter de kostprijs van de eerste 125 koeien en de tweede 125 koeien gescheiden van elkaar had berekend, was zichtbaar geworden dat de tweede 125 koeien een kostprijs hebben van 40 cent per liter en dus structureel verliesgevend zijn. Het positieve saldo van de eerste 125 is net voldoende om het negatieve saldo van de tweede 125 te compenseren. Hij houdt net genoeg betalingscapaciteit over voor rente en aflossing. Na de uitbreiding heeft het bedrijf echter niet genoeg betalingscapaciteit om ook maar één ha grond aan te kopen. Dit probleem is niet tijdelijk maar blijvend.
    Door alleen te kijken naar betalingscapaciteit en niet naar bedrijfseconomisch rendement heeft deze boer zichzelf misleid en zijn bedrijf financieel verzwakt.

  • Bolder01

    Farmerbn, zo zie ik het ook wat een stomme regel grondgebonden twee belangrijke dingen HET GAAT ER OM dat men de mest verantwoord afzet naar un buurman of akker bouwer dat snapt iedereen, en dan. ER MOET WEL EERST WAT VERDIENT WORDEN en geld binnen komen om grond te kunnen kopen

  • farmerbn

    Goed betoog bennie! Vaak lees je ook dat grond kopen gunstig is want grond wordt altijd meer waard. Kocht je in 2000 voor 30.000 euro één ha , in 2030 is die wel het dubbele waard. Vergeten wordt dat je in 30 jaar ook 30.000 euro rente hebt betaald (bij niet aflossen). Je hebt dus niks meer waarde.

  • wruiten

    jaarcijfers is toch het eerste wat je de bankman laat zien.

  • john***

    Vaak zijn de uitbreidingen de eerste jaren niet rendabel maar op lange termijn wel interessant. De situatie is voor elk bedrijf anders..

  • Nu weten we dus dat vergaderboer een niet bestaande boer is.😀🤓🤓

  • eenvoudige boer

    Misschien eens een andere bank raadplegen. Hier in de regio hetzelfde verhaal.
    Een bedrijf met zeer veel grond kreeg van een andere bank wel toestemming om een grote nieuwe stal te bouwen. Veel banken denken al 10 jaar dat de grond goedkoper wordt.

  • vink

    Idd Jeannette.

  • vink

    Grond is een goede belegging maar een slechte investering. beleggen met geleend geld is ook twijfelachtig. Maar ja, je moet wat zeggen we dan...…..

  • xw

    Kan Bennie misschien columnist worden- cq overnemen van vergaderboer?
    Maar dan niet zo ingewikkeld cq langdradig schrijven, zodat wij het allemaal wel lezen natuurlijk.
    Trouwens, ik denk dat het verhaal van vergaderboer wel echt waar is. Banken kijken tegenwoordig ook naar het belang (zeg maar: welbevinden) van de boer.
    Wist U dat niet? Het is ook nogal een omwenteling dat er partijen zijn die vinden dat de boer ook nog wat moet verdienen, wijzer van moet worden.
    Hadden ze 25 jaar geleden al mee moeten beginnen.

  • Attie

    Beleggers zijn niet voor niets zo gek op grond, zou liever rente betalen dan aan het infuus van de belegger!

  • Jan-Zonderland

    Het is de nieuwe realiteit Vergaderboer. De tijd dat de jaarlijkse waardestijging van de grond kon worden gebruikt om rente en aflossing mee af te dekken (niet betalen) is blijkbaar voorbij. En bij de huidige grondprijzen is het onmogelijk deze verplichtingen uit het (extra) bedrijfsresultaat te halen. Vaak komt het er dus op neer dat je meer moet doen voor minder en dat staat iedereen vrij maar ook dat heeft zijn grens. Die grens is voor vergaderboer schijnbaar bereikt.

  • Attie

    Nee Jan Zonderland, Vergaderboer wil zijn grond financiering betalen met geld wat hij anders uitgaf aan voer/mestafzet/pacht enz.

  • kleine boer

    Attie en grondgebonden niet gekort dus geen p rechten terug kopen ....hoort ook bij investeren in grond al is het via omweg maar uit te leggen nu.

  • j.verstraten1

    grond is zo duur omdat de rente zo laag staat. Dus het is niet de vraag of grond goedkoper wordt, alleen de vraag wanneer.

  • Alco

    "Vergaderboer" ( redactielid) heeft de reacties bij de column over de moeilijkheden van de Deense landbouwers goed gelezen!!!

  • Attie

    sssst kleine boer, dat mag je hier niet hardop zeggen, maar je hebt wel gelijk natuurlijk!!

  • Koen Franken

    Inderdaad jaarcijfers zijn belangrijk , maar de banken willen ook een Liquiditeitsprognose zien , is ook niks meer als normaal naar mijn idee . Dit geeft jezelf ook een goed beeld of je het juiste pad bewandeld .

  • sneek1

    Inkomen belangrijker dan bezit: Het antwoord is: “Dat was vroeger. Nu vinden we het inkomen belangrijker dan het bezit.”
    Maar een pachtboer met prima resultaten en goed inkomen maar met weinig eigen vermogen wordt nog steeds het vel over de oren getrokken door een bank.

  • huisvader

    Iets is wat waard wat er op gefinancierd kan worden en of het makkelijk gefinancierd kan worden . Naast de zorg plicht van de bank , is het beleid tegenover alle vastgoed investeringen al dan niet ingeven door de Nederlandse bank terughoudend aan het worden .
    Stel je kan een stuk land kopen voor een ton jij hebt een ton op de rekening en de buurman die niks liquide heeft wil het ook hebben , en die kan 110 lenen dan is het stuk grond theoretisch gezien 110 waard . De rente is laag en een boer rekent vaak met deze rente aflossen gebeurt ook vaak relatief minimaal
    In landen als Frankrijk wordt een boerderij in 15 jaar afgelost , daar zijn de grondprijzen dan ook lager , schaartste , regeldruk , en bestemmingswijziging duwt de grondprijs hier ook omhoog al doet de intrede van fosfaatrechten hier weer afbreuk aan .
    Het blijft een lastige kwestie en frusterend , als je denkt en bewezen hebt dat je het betalen kan , goed op je toko past een afgestudeert stropdasje je je de les leest

  • Volgens mij moet je idd beide hebben zekerheid en rendement

  • jfvanbruchem1

    het stropdasje moet gewoon de regels van de bank uitvoeren.

  • Attie

    Als stropdasje jou bedrijf kan helpen versterken, moet je zeker gebruik maken van stropdasje!

  • HeinCarien

    Bankman heeft idd instructies en zorgplicht vandaag de dag. Wat als de jaarcijfers nou eens niet toereikend zijn? Op termijn is er dan niemand blij en de beschuldigende vinger gaat richting de bank.
    Mij werd elk jaar om mijn jaarcijfers gevraagd. Ik krijg het idee dat er dus velen zijn die niks hoeven of willen laten zien.

Laad alle reacties (28)

Of registreer je om te kunnen reageren.