Bijzondere rechten en plichten van een pachter

Afspraak is afspraak, dat geldt ook bij pacht. Maar soms heb je meer rechten en plichten dan je denkt. Bijvoorbeeld een mondeling pachtcontract. Met vol vertrouwen is de afspraak gemaakt dat iemand de grond één jaar mag gebruiken. Natuurlijk mag je ervan uitgaan dat deze afspraak wordt nagekomen. Maar feit is dat de mondelinge pachtovereenkomst geen einddatum heeft en niet kan worden opgezegd.



Feit is ook dat de verpachter in dit geval de afgesproken pachtprijs niet kan opeisen. Dit is het gevolg van de keuze om de pachtovereenkomst niet op papier te zetten en niet aan de Grondkamer toe te sturen voor goedkeuring. Het is een voorbeeld van ‘dwingend recht’ in de pachtwetgeving.

Dwingend recht

Er zijn wettelijke regels waarvan pachter en verpachter niet mogen afwijken. Tenminste: niet in het nadeel van de pachter. Want die regels zijn ingesteld ter bescherming van de pachter. Naast de verplichting om de Grondkamer in te schakelen, zijn dat bijvoorbeeld bepalingen over verlenging van de pachtovereenkomst en over de maximale pachtprijs.

Het dwingend recht bij verlenging komt er kort gezegd op neer dat een pachtovereenkomst steeds met zes jaar wordt verlengd, behalve als de pachter geen verlenging wenst of als de verpachter een geldige reden heeft om de pacht te laten eindigen. Zo’n geldige reden is er echter vrijwel nooit als de pachter zich stipt aan het pachtcontract houdt en hij een bedrijf heeft waarin hij het gepachte slecht kan missen. De regels voor de maximale pachtprijs hebben als doel de pachter een redelijke kans te geven om het gepachte winstgevend te exploiteren. Daarom zijn afspraken ongeldig wanneer de pachter een vergoeding zou moeten betalen die hoger is dan de pachtnormen. Er zijn pachtnormen voor grond en voor gebouwen, door de minister vastgesteld op basis van berekeningen van wat normaal gesproken in het bedrijfsmatige gebruik van het gepachte te verdienen is.

Los land

Als het gaat om los land, dus grond zonder gebouwen, is het dwingend recht de laatste jaren erg versoepeld. Sinds 2007 bestaat een vorm van pacht die wel ‘geliberaliseerde pacht’ wordt genoemd. Deze kwam in de plaats van de ‘eenmalige pacht’ – die in 1995 was ingevoerd – en lijkt daar sterk op. Kenmerk ervan is onder meer dat er geen automatische verlenging plaatsvindt. De pacht eindigt op de einddatum, zonder opzegging. Bij geliberaliseerde pacht voor maximaal zes jaar gelden bovendien de pachtnormen niet: de pachtprijs is dus vrij. Sinds 1995 bestaat ook ‘teeltpacht’, bedoeld voor verpachting ten behoeve van de teelt van gewassen waarvoor vruchtwisseling nodig is, zoals aardappelen. Bijzonder is dat deze alleen voor registratie naar de Grondkamer hoeft te worden gestuurd, niet voor goedkeuring.

Bijzondere plichten

Een pachter heeft soms ook meer plichten dan hij denkt. Een bekend voorbeeld is de verplichting van een pachter om productierechten, die hem zijn toegewezen, bij het einde van de pacht aan de verpachter af te dragen. De pachter heeft dan slechts recht op de helft van de waarde. Overigens heeft de rechter recent bepaald dat dit niet geldt voor toeslagrechten. Dat een pachter de pachtgrond goed moet onderhouden is op zich niet bijzonder. Wel opmerkelijk is dat hij toestemming nodig heeft van de verpachter om aan een vorm van natuurbeheer

te mogen doen.

Ook het betalen van de pachtprijs is een logische plicht van de pachter. Maar niet iedereen is ervan op de hoogte dat de pachtprijs iedere twee jaar verandert, doordat de minister nieuwe pachtnormen vaststelt. In 2009 is dat gebeurd en dit leidde tot automatische stijging van pachtprijzen (afhankelijk van de regio) tot wel 43 procent. In 2011 gaan de pachtnormen weer veranderen. Een pachter moet in het erop volgende jaar de gewijzigde pachtprijs gaan betalen, tenzij partijen iets anders afspreken.

Afspraken maken en nakomen

Door de bijzondere rechten en plichten die gelden bij een pachtovereenkomst, vraagt het maken van een pachtcontract wel enige kennis. Passen de afspraken die u wilt maken wel binnen het pachtrecht? Hoe kunt u het doel dat u heeft samen met de (ver-)pachter zo goed mogelijk vormgeven?

Een pachtcontract betekent vaak een duurzame relatie tussen grondeigenaar en gebruiker. In die jaren kunnen op een zeker moment vragen rijzen over de interpretatie en uitleg van de afspraken en over de wederzijdse rechten en plichten. De in pachtzaken gespecialiseerde GIBO-adviseur kan u duidelijkheid geven en passende oplossingen voor pachtzaken bieden.