Kavelruil voor boeren steeds interessanter

Als geboren en getogen West-Fries kent Marcel Spil de kop van Noord-Holland door en door. Dus toen de neven Arnold Druif en Bert Druif bij Klaver Agrarisch Vastgoed aanklopten met het verzoek een kavelruil tussen Hippolytushoef en Midwoud op te zetten, leek dat business as usual. Het achtkoppige team van NVM-makelaar Klaver Agrarisch Vastgoed was immers al betrokken bij de verkoop van één van de bedrijven en heeft veel ervaring met kavelruil. Maar al snel bleek dat deze kavelruil een veelzijdige oplossing vereiste.

Gezien de ontwikkelingen met de Omgevingswet en de Nota Ruimte verwacht Spil dat het belang van ‘het instrument’ kavelruil de komende jaren verder toeneemt. “Het is een interessante optie”, verklaart Spil. “Je betaalt immers geen overdrachtsbelasting en dat is bij aankoop van gebouwen een groot voordeel. Daarbij kan worden bespaard op de notaris- en kadasterkosten.”

Iedereen moet er beter van worden. Dat is altijd het uitgangspunt

Veelzijdigheid grond belangrijkste factor

Dat laatste speelde mee in het geval van de melkveehouders Druif uit Midwoud. Om beider ondernemingen te optimaliseren en de reistijd te beperken, wilden beide boeren hun hoofdperceel uitbreiden. De tegenprestatie bestond uit twee verder weg gelegen percelen.

“Niet elk stuk grond is hetzelfde”, vertelt Spil. Voordat hij de hort op kon, bepaalde hij eerst de precieze waarde van de ingebrachte percelen. “We kijken altijd voor welke doeleinden de grond gebruikt kan worden. Uiteindelijk is veelzijdigheid de belangrijkste factor.”

Toen Klaver van ASR, de beleggingsmaatschappij die meer dan 43.000 hectare grond in Nederland beheert, nog een verkoopopdracht kreeg voor circa 40 hectare, ontstond er volop speelruimte voor de ruil.

Ook in de Kop van Noord-Holland steeg de prijs van grond de afgelopen jaren sterk, gaat Spil verder. Maar met een beroep op de NVM-database, waarin alle transacties van de afgelopen decennia staan beschreven, kon de waarde snel en goed onderbouwd worden vastgesteld.

Kavelruil in twee fases

Al snel bleken meerdere partijen geïnteresseerd, meldt Spil. Echter had elk van hen een specifieke wens, die maar gedeeltelijk aansloot op de originele propositie. Om aan de wensen van zoveel partijen te voldoen, moest Spil een ‘trein bouwen’. Daarbij wordt een serie transacties als treinstellen aan elkaar geregen. “Als een van de wagons uitvalt, crasht de hele trein.”

Om alle transacties overzichtelijk te maken werd de kavelruil verdeeld in twee fases. In fase een zette hij de uitwisseling van percelen op tussen Arnold en Bert Druif en vier melkveehouders, die heil zagen in de ontwikkelpotentie van het aangeboden grasland.

De eerste kavelruil plaveide de weg voor de tweede fase, waarin de neven percelen afstonden aan zeven ondernemers in respectievelijk melk, bloemen, broccoli en zaden. In totaal verwisselde ongeveer 200 hectare van eigenaar.

Met zoveel partijen en zoveel transacties is het een hele kunst om alle kikkers in de kruiwagen te houden, legt Spil uit. “De voorwaarde voor een dergelijke ingewikkelde kavelruil is dan ook dat de koop onvoorwaardelijk is. In het begin van het traject is er misschien nog een beetje speling, maar later echt niet meer.”

Steun van Stivas

Een andere belangrijke steun in dit proces, benadrukt Spil, was Stivas. Die stichting zet zich in voor de herinrichting van het Noord-Hollandse agrarische landschap en verleent subsidie voor verbetering van het landschap.

Omdat de kavelruil is gesplitst in twee delen was een overbruggingskrediet nodig. “Bij meer eenvoudige kavelruil is dat niet nodig. En dat is ook een groot voordeel van dit instrument. Zeker nu banken worstelen met hun ESG-score, die alle projecten langs de duurzaamheidslat legt.” Spil: “Het mooie is dat alle bedrijven er strategisch sterker zijn uitgekomen. Want dat is natuurlijk het doel.”