Boer & Recht | Schade door leiding in grond: recht op vergoeding?

Vraag: Een paar jaar geleden hebben wij van onze buurman een perceel grond bijgekocht. Deze grond is belast met een zakelijk recht van een warmtetransportleiding. Hiervan ondervinden wij elk jaar schade, maar door de droogte van afgelopen jaar is de schade groter en hebben wij de eigenaar van de warmwaterleiding hierover aangeschreven. Deze reageerde dat wij niet in aanmerking komen voor schadevergoeding, omdat alleen die eigenaren die ten tijde van de aanleg eigenaar waren hiervoor in aanmerking kwamen. Wij wisten bij de aankoop dat de grond met deze leiding belast was, maar kunnen in het Kadaster niets terugvinden waaruit blijkt dat wij geen recht op schadevergoeding hebben.

Antwoord: Het zakelijke recht waar het in dit geval over gaat, is een recht van opstal. Belangrijk om te vermelden is dat zakelijke rechten (waaronder rechten van opstal) zijn verbonden aan het object (de grond) en niet aan de persoon (de eigenaar van de grond). Bij verkoop van de grond gaat het zakelijke recht, met alle rechten en verplichtingen die daarbij horen, over op de nieuwe eigenaar van de grond. Het is in zijn algemeenheid dus niet zo dat opvolgende eigenaren geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding, omdat alleen de oorspronkelijke eigenaar dat zou kunnen.