Run op boerengrond voor zonneparken

Ontwikkelaars van zonneparken gaan massaal de boer op om contracten af te sluiten. Vooral in de noordelijke provincies is een ware run gaande. De geldbuidel rinkelt daarbij stevig. Hoe ga je daar mee om?Zonneparkontwikkelaars hebben allemaal hetzelfde doel: zoveel mogelijk grond contractueel vastleggen voor een eventueel te ontwikkelen zonnepark. Percelen vanaf 10 hectare blijken heel interessant voor hen. Het gaat om serieus geld; voor een optieovereenkomst wordt momenteel jaarlijks al tot € 1.000 betaald en op het moment dat het park gerealiseerd wordt, is een jaarvergoeding van € 7.000 tot € 8.000 per hectare geen uitzondering. Dat zijn bedragen waar niet tegen op te boeren valt.Aanleg van zonnepark Sinnegreide in Buitenpost (Fr.), eind augustus 2018. - Foto: ANPVolgens fiscalist André Verduijn van Countus worden letterlijk hele straten ‘afgewerkt’, waarbij het de ontwikkelaars in eerste instantie alleen maar om gaat zoveel mogelijk handtekeningen binnen te ‘harken’ en daarmee de concurrent te snel af te zijn. Het gaat daarbij echt niet om ‘schimmige’ clubjes, maar grote spelers zoals Solar Fields en GroenLeven. Ook traditionele energieleveranciers zoals Nuon en Shell zijn steeds actiever.Vergoedingen lopen opDe vergoedingen die betaald worden voor ‘zonneparkgrond’ zijn snel aan het oplopen. Voor grond die in optie gegeven wordt, werd tot voor kort tussen € 300 en € 600 per hectare per jaar betaald. De bovengrens is nu al verschoven naar maar liefst € 1.000. Ook de jaarlijkse vergoedingen die per hectare betaald worden als een zonnepark is gerealiseerd, zijn de laatste jaren flink opgelopen. Was eerder € 3.000 per hectare per jaar heel gangbaar, tegenwoordig gaat het om bedragen tussen € 6.000 en € 7.000, maar zelfs € 8.000 komt voor.• Optievergoeding al tot € 1.000 per hectare per jaar• Vergoeding zonnepark € 6.000 tot € 8.000 per ha/jaar• Ontwikkelaars zoeken grote percelen vanaf 10 hectareOok willen zonneparkontwikkelaars de grond steeds vaker zelf kopen als de vergunningen binnen zijn. Volgens advocaat Peter Goumans worden momenteel bedragen betaald ver boven € 100.000 per hectare.De optie om zelf een zonnepark te ontwikkelen, zullen boeren waarschijnlijk niet snel oppakken. De investeringen zijn heel fors. Een hectare voorzien van zonnepanelen met bijbehorende infrastructuur kost tussen € 600.000 en € 1 miljoen. Dat zijn veelal moeilijk te financieren bedragen.Volgens hoogleraar zonne-energie Miro Zeman van TU-Delft levert een zonnepark veel geld op. Bij een park van ‘slechts’ 6 hectare met zo’n 15.000 zonnepanelen zou het in 25 jaar al gaan om een bedrag tussen € 5 miljoen en € 10 miljoen.Om zoveel mogelijk te profiteren van die opbrengsten is het advies aan boeren om vooral met elkaar te overleggen alvorens een contract te tekenen. Dat voorkomt dat je tegen elkaar uitgespeeld wordt en zo geld laat liggen.Mogelijke risico’s van een contractHoe aantrekkelijk het ook lijkt een contract te tekenen en het geld ‘op te strijken’, het is wel verstandig om vooraf alle voor- en nadelen zorgvuldig te wegen. De afweging daarvan kan individueel heel verschillend uitpakken. Een boer zonder opvolger heeft een heel ander uitgangspunt dan iemand die wel een opvolger heeft. Duidelijk is in elk geval dat het om langlopende overeenkomsten gaat, de contractperiode loopt meestal 20 tot 25 jaar.De contractuele band met een ontwikkelaar van een zonnepark begint met het sluiten van een intentieovereenkomst, vaak voor 2 jaar met de mogelijkheid tot verlenging voor nog eens 2 jaar. In die periode probeert de ontwikkelaar de noodzakelijke vergunningen te krijgen om een park te realiseren. Zorg er onder andere voor dat het contract geen open einden heeft waardoor je als boer overgeleverd bent aan de zonneparkontwikkelaar.Aandachtspunten zonnepark-contractenOptieovereenkomstZorg voor een jaarlijks geïndexeerde vergoeding en niet een eenmalige vergoeding.Kom een duidelijke einddatum overeen in het contract.Voorkom onduidelijkheden, de contractinhoud moet voor iedereen helder zijn.Geef de zonneparkontwikkelaar niet de vrijheid tot eenzijdige aanpassingen.Definitief zonneparkcontractLet op bij grond die korter dan 10 jaar in bezit is en verworven is onder de fiscale cultuurgrondvrijstelling. Daar kost alsnog 6% overdrachtsbelasting.Spreek een duidelijke einddatum af.Maak afspraken over schadevergoeding bij eventuele oogstschade.Spreek duidelijk af wie het zonnepark onderhoudt, ook de ondergrond.Maak afspraken over gebruik van de grond rond en onder de zonnepanelen.Regel schadevergoeding bij mogelijke vervuiling van de grond onder de panelen.Spreek af wie zorg draagt voor het verwijderen van het zonnepark na afloop van het contract, zorg voor een financiële reservering voor over 20 à 25 jaar.Maak afspraken over de situatie als de zonneparkeigenaar tussentijds failliet mocht gaan.Leg vast of het zonnepark overdraagbaar is aan een andere partij en, zo ja, onder welke voorwaarden.Bovendien is het verstandig na te denken over hoe het verdergaat als de noodzakelijke vergunningen er zijn en het park gerealiseerd gaat worden. Dat is de fase dat de zonneparkontwikkelaar een recht van opstal op de grond vestigt. Er zijn veel vragen te beantwoorden, zoals wie er opdraait voor het terugbrengen van het perceel in oorspronkelijke staat na 20 tot 25 jaar bijvoorbeeld. Daarnaast is er nog tal van andere vragen die van tevoren beantwoord moeten worden en contractueel vastgelegd.Varkens kunnen de ideale oplossing zijn om de grond onder en rond zonnepanelen schoon te houden. De eigenaar van dit zonnepark heeft ze 'ingehuurd' om onkruid geen kans te geven. Het voordeel van de varkens is dat ze ook onder lager geplaatste zonnepanelen kunnen komen. - Foto: Hans BanusLandbouwgrond verliest zijn titelLandbouwgrond langdurig inzetten als zonnepark, heeft gevolgen voor verschillende regelingen. Deze kunnen van groot belang zijn in de afweging wel of niet te kiezen voor zonnecollectoren. Allereerst raakt de grond fiscaal gezien zijn landbouwbestemming kwijt, want daarvoor moet het minimaal voor 90% worden gebruikt voor de landbouw. Een veel gehoord verhaal is dat je de landbouwvrijstelling kunt behouden als je schapen onder de panelen laat grazen. Maar accountants verwijzen dat in koor naar het rijk der fabelen. Misschien dat in de toekomst een mix van landbouw en zonnepanelen door de wetgever wel geaccepteerd wordt, maar op dit moment is dat nog niet zo.• Grond telt niet meer mee voor grondgebondenheid• Plaatsingsruimte mest vervalt op grond onder panelenOok telt de grond onder zonnepanelen niet meer mee voor de grondgebondenheid van een melkveebedrijf. Daarnaast wordt de plaatsingsruimte voor mest beperkt. Binnen het Europees landbouwbeleid gebeurt hetzelfde: de grond wordt uitgesloten van het verkrijgen van betalingsrechten.Fiscale gevolgen van grond met zonnepanelenEr staan grofweg 2 opties open voor grond die vanwege zonnepanelen geen landbouwgrond meer is, maar nog wel eigendom van de (ex-)boer. Ofwel de grond blijft binnen de onderneming ofwel ze wordt overgeheveld naar het privévermogen.Als je een deel van de grond voor een zonnepark verhuurt, maar het landbouwbedrijf blijft wel als zodanig bestaan, dan mag die grond toch als landbouwgrond op de balans blijven staan. Daarbij is het wel belangrijk dat de fiscus het bedrijf blijft zien als een volwaardig agrarisch bedrijf. Wanneer die grens dreigt te worden overschreden, omdat een te groot deel van de hectares opgaat aan zonnepanelen, is onduidelijk. Het is van essentieel belang dit vooraf duidelijk te krijgen bij de fiscus. Voordeel van de agrarische status is dat er niet met de fiscus afgerekend hoeft te over de meerwaarde van de grond.Combinatie landbouw-zonnepark mogelijk met klein opbrengstverliesIn Duitsland is afgelopen jaar de combinatie van een zonnepark met landbouwactiviteiten getest.Het Fraunhofer Institut concludeert dat beide activiteiten goed samen gaan. De panelen zijn op een 5 meter hoog frame geplaatst met een grotere tussenruimte dan normaal. Zo kwam er nog genoeg licht op de grond om gewassen te telen en met machines te werken.Op de proeflocatie werden wintertarwe, aardappelen, knolselderij en klaver geteeld. De opbrengst was een vijfde minder dan gemiddeld, en bij klaver slechts 5%. Ook de zonnepanelen moesten door de opstelling wat opbrengst inleveren. Maar desondanks was de opbrengst van de combinatie meer dan bij afzonderlijk gewassen of panelen.Bij deze proef is puur gekeken naar de opbrengsten en niet naar de maatschappelijke acceptatie. Die zal voor een zonnepark op een 5 meter hoge stellage waarschijnlijk geringer zijn dan bij gangbare zonneparken.Als de zonnepanelengrond verschuift naar het privévermogen moet, als de waarde van de grond met zonnepanelen hoger is dan de waarde als landbouwgrond, over die meerwaarde belasting worden betaald. De grond valt privé in ‘box 3’. Daarom is het verstandig kort voor de komst van het zonnepark de landbouwgrond te laten taxeren. Volgens fiscalist André Verduijn is nog niet duidelijk hoe die waarde zal zijn. Hij gaat ervan uit dat in gebieden met minder hoge grondprijzen zonneparkgrond een hogere grondwaarde zal hebben. In gebieden waar de grondprijs hoog is, zoals Flevoland, verwacht hij dat niet.Voordeel van box 3 is dat de belasting over de huuropbrengst lager is dan als de grond in de onderneming blijft, ook is waardestijging van grond niet belast.Welke optie het best rendeert, zal per individueel geval doorgerekend moeten worden.Wie zijn bedrijf afbouwt, maar de grond (nog) niet wil verkopen, staat voor een keuze. Je kunt de grond via erfpacht uitgeven, maar ook in zee gaan met een zonnepanelenboer. Dat laatste kan financieel heel gunstig uitpakken, blijkt uit dit rekenvoorbeeld van Engelbert de Bruijn van Aelmans Advies in Vught. De zonnepanelen leveren niet alleen een mooie jaarlijkse vergoeding, maar leiden in dit voorbeeld ook tot een verdubbeling van de verkoopwaarde van de grond. In dit, op een ware situatie gebaseerde, voorbeeld gaat het om 20 hectare.