Vastgoedbeleggen met boerenverstand: spreiden buiten het eigen bedrijf

Hoedjes kent de sector van dichtbij. Hij groeide op in de Beemster, op een boerderij. Volgens hem kijken boeren vaak nuchter naar rendement. Ze begrijpen dat investeren tijd vraagt, dat omstandigheden kunnen schommelen en dat een goed resultaat niet losstaat van vakmanschap en beheer.

Niet zelf verhuurder worden

Voor ondernemers die vermogen willen spreiden, zijn er grofweg drie routes, stelt Hoedjes. Ze kunnen deelnemen in grote internationale vastgoedfondsen, zelf vastgoed aankopen en beheren, of kiezen voor een fonds dat investeert in concrete projecten die dichterbij en beter te volgen zijn. VasteLanden positioneert zich in die laatste categorie.

Het fonds investeert in tastbare vastgoedprojecten. Daarbij kijkt het onder meer naar de locatie, de staat van het vastgoed, de huurdersmix en het toekomstperspectief. Voor een investeerder betekent dat: wel deelnemen in vastgoed, maar niet zelf panden hoeven aankopen, huurders zoeken, onderhoud regelen of contracten beheren.

Juist dat kan voor agrarische ondernemers aantrekkelijk zijn. Wie zelf al een bedrijf runt, zit meestal niet te wachten op extra beheerwerk buiten het erf. Tegelijk is vastgoed voor veel ondernemers begrijpelijker dan abstracte beleggingsproducten. Het gaat om stenen, huurders, onderhoud, financiering en waardeontwikkeling.

VasteLanden staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Volgens Hoedjes brengt dat verplichtingen met zich mee rond rapportage, controle en reserves. Dat toezicht maakt het fonds volgens hem niet uniek, maar geeft wel een basis van structuur en transparantie.

Tijdens de coronaperiode werd dat volgens Hoedjes duidelijk zichtbaar. Vooral vastgoed in winkelcentra kreeg het moeilijk toen huurders tijdelijk geen of veel minder klanten konden ontvangen. VasteLanden koos er toen voor om actief contact te zoeken met huurders en betalingsvoorstellen te doen. Dat betekende op korte termijn genoegen nemen met minder inkomsten, maar moest bijdragen aan behoud van huurders en continuïteit op langere termijn.

Die manier van werken vraagt volgens Hoedjes om investeerders die verder kijken dan het rendement van één kwartaal. Hij ziet daarin een link met boeren. Ook op een agrarisch bedrijf kan een jaar tegenvallen door marktprijzen, kosten, weer of beleid. Toch blijft de lange termijn leidend.

---

Twee soorten rendement

Het rendement voor deelnemers bestaat uit twee onderdelen. Het eerste is direct rendement uit huurinkomsten. Daarvan worden de kosten afgetrokken, waarna het resterende resultaat per kwartaal wordt uitgekeerd.

Daarnaast is er mogelijk rendement uit waardeontwikkeling van het vastgoed. Dat komt bijvoorbeeld naar voren bij verkoop van vastgoed of bij de waardering van de participatie. Die waardeontwikkeling wordt volgens VasteLanden vastgelegd en onafhankelijk gecontroleerd.

Ook financiering speelt daarbij een rol. VasteLanden financiert vastgoedprojecten doorgaans deels met vreemd vermogen. Volgens Hoedjes gaat het vaak om ongeveer 50% bancaire financiering. Die lening wordt in de loop van de tijd afgelost. Het afgeloste geld wordt niet direct uitgekeerd, maar kan wel bijdragen aan de waardeontwikkeling voor investeerders.

Daarmee past deelname vooral bij ondernemers met een langere beleggingshorizon. Wie snel over zijn geld wil kunnen beschikken of zekerheid zoekt over rendement, moet zich goed afvragen of zo’n belegging past. Vastgoed kan in waarde dalen, huurders kunnen vertrekken en marktomstandigheden kunnen veranderen. Beleggen blijft dus risicodragend.

Instappen vanaf € 100.000

VasteLanden hanteert een minimale inleg van € 100.000. Dat heeft volgens Hoedjes te maken met vergunningseisen en met de manier waarop het fonds werkt. Door het toezicht moet VasteLanden investeerders beoordelen en geldstromen controleren. Dat vraagt tijd en capaciteit.

Daarnaast wil het bedrijf persoonlijk contact houden met deelnemers. Hoedjes zegt bewust niet te kiezen voor een groot aantal kleine accounts. Volgens hem past een beperkte schaal beter bij de werkwijze van het fonds: duidelijke informatie, proactieve communicatie over de portefeuille en ruimte om kansen en risico’s uit te leggen.

Het kantoor van VasteLanden staat op een bedrijventerrein aan de rand van Utrecht. Die locatie en schaal passen volgens Hoedjes bij de organisatie. Niet te groot, omdat persoonlijk contact dan lastiger wordt. Niet te klein, omdat toezicht, beheer en rapportage voldoende organisatiekracht vragen.

Voor agrarische ondernemers is de vraag uiteindelijk niet alleen welk rendement wordt voorgespiegeld, maar vooral of de belegging past bij de eigen situatie. Wie vermogen wil spreiden, een lange horizon heeft en niet zelf vastgoed wil beheren, kan een vastgoedfonds meenemen in de afweging. Maar net als bij investeringen op het erf geldt: kijk goed waarin je stapt, welk risico erbij hoort en hoe lang je het geld kunt missen.