Succesvol slopen van stal of schuur: zo doe je dat

Leegstaande stallen en schuren zijn moeilijk te verkopen. Slopen is niet een-twee-drie geregeld, hoe pak je dat aan?Vrijgekomen agrarische bebouwing heeft een positieve ondertoon: er liggen nieuwe kansen op oude agrarische locaties. Toch zijn deze leegstaande stallen en schuren steeds een blok aan het been van gestopte boeren. Ze krijgen de boel maar niet verkocht aan een volgende generatie die brood ziet in de agrarische sector.Herbestemmen of slopen?Praktisch gezien zijn er twee mogelijkheden voor leegstaande agrarische gebouwen: een ander functie voor de locatie zoeken, in jargon herbestemmen, of slopen. In beide gevallen is er winst te behalen voor de eigenaar, maar hoe werkt dat? Wat moet er geregeld worden en waarmee dient rekening gehouden te worden? De agrarische afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) boog zich hierover en kwam tot de conclusie dat slopen een optie is die best vaker gekozen zou mogen worden. Het slopen van oude stallen en schuren levert een nieuwe bouwkavel op. De mogelijkheden van deze nieuwe kavel zijn meer waard dan de oude stallen. - Foto: Ruud PloegAdvies inwinnenLandelijk is er geen duidelijkheid over het beleid rondom leegstaande agrarische bedrijfsgebouwen. Elke provincie en gemeente heeft zijn eigen beleid met bijbehorende rechten en plichten. Belangrijk is dus om zo snel mogelijk advies in te winnen over de mogelijkheden voor het bedrijf. Lees ook:
Bijna overal is wel een sloopregeling en
Oproep tot creatief gebruik oude boerderijenEen afwachtende eigenaar zadelt zichzelf op met aanhoudende kosten van het onderhoud en de eventuele hypotheek die op het bedrijf rust. Zaak is dus om tijdig een plan te maken. Houdt daarbij rekening met regels, maar ook met de wensen van een eventuele koper, de bank en bijvoorbeeld buurtbewoners. Goed overleg met de omgeving kan schadeclaims naar aanleiding van de sloopwerkzaamheden voorkomen. Slopen of herbestemmen?Herbestemmen kost geld en tijd, tussen het opstellen van het plan en de uiteindelijke vaststelling zit al snel een jaar. En om eerlijk te zijn: sommige gebouwen zijn gewoon niet geschikt om een vergadercentrum of bed & breakfast van te maken. Oude of slecht onderhouden gebouwen zijn niet echt in trek bij investeerders. Maar daar zit je als stoppende boer wel mooi mee. Slopen is de beste oplossing voor de helft van de leegstaande stallen, concludeert de agrarische afdeling van de NVM. In sommige gevallen kunnen eigenaars zelfs met zwarte cijfers uitkomen. Zie hiervoor dit rekenvoorbeeld van NVM-programmamanager Paul Braks in kader.Dit fictieve rekenvoorbeeld gaat uit van een voormalig agrarisch bedrijf op 8.000 vierkante meter grond (bouwblok). De gebouwen bestaan uit een bedrijfswoning en 880 vierkante meter bijgebouwen. De vraagprijs voor het volledige bedrijf is € 735.000, het zou verkocht kunnen worden voor € 685.000. De bedrijfswoning blijft bestaan. Er is in dit voorbeeld geen rekening gehouden met belastingen en eventuele rentederving. RegelingenVia de ruimte-voor-ruimteregeling kan het bouwblok omgezet worden naar bouwkavel voor woningen. Dit is geen landelijke regeling, maar veel gemeenten en provincies hebben een dergelijk systeem dat slopen aantrekkelijker maakt. In plaats van het oude bedrijf, verkoopt de boer een verse bouwkavel. Afhankelijk van de regio kan elke ‘sloopmeter’ € 75 tot € 200 opleveren. Daarnaast zijn er gemeentes die sloopsubsidies afgeven die de opbrengst nog wat omhoog helpen. Over het algemeen is de minimale gewenste oppervlakte 1.000 vierkante meter aan te slopen bebouwing. Minder kan ook, maar dan vragen provincies om via saldering vierkante meters bij te kopen. Saldering kan binnen de gemeentegrenzen of in een cluster van omringende gemeenten. De provincies Flevoland, Limburg en Zuid-Holland kennen geen ruimte-voor-ruimteregeling. In Friesland, Utrecht en Zeeland mogen ook kassen met deze regeling gesloopt worden. Een oude vervallen boerderij of stal kan het beste gesloopt worden, de gebouwen hebben immers bijna geen waarde meer. - Foto: Koos GroenewoldKostenVoordat de sloopkogel tegen de gevel kan, moet er het een en ander geregeld worden. Houd als boer ook rekening met minder voor de hand liggende kosten: zoals een omgevingsvergunning, afvoer van sloopafval en de aankoop van eventuele extra sloopmeters om te voldoen aan het minimum. Gemeentes rekenen gemiddeld 2% leges over de sloopkosten. De aanwezigheid van asbest in de dakbedekking kan ook de kosten flink verhogen. Alleen gecertificeerde bedrijven mogen asbest verwijderen. Afhankelijk van de grootte van het dak kost saneren tussen € 6 en € 10 per vierkante meter. Ook bodemonderzoek, luchtonderzoek en planologische kosten moeten niet vergeten worden.De aanwezigheid van asbestdaken kan de slooprekening fors verhogen. - Foto: Ruud PloegLees alles over asbest en het verwijderen ervan in het dossierRisico’sSlopen is niet voor iedereen. Het klinkt natuurlijk mooi: de hele boel platschuiven en nog geld overhouden ook. De eigenaar moet echter opnieuw investeren in de bedrijfslocatie, dat brengt weer financiële verplichtingen met zich mee. De grond waar eerst stallen of schuren op stonden, worden met de sloop relatief minder waard. Het is bovendien geen gegeven dat de verse bouwkavel voor het beoogde bedrag verkocht wordt. De investering betaalt zich immers pas terug bij de verkoop.