Buurmans grond is niet zomaar te koop

Investeren in landbouwgrond gaat moeilijker dan voorheen. Grond van de buurman kopen is aanlokkelijk maar daardoor lang niet altijd mogelijk. Toch zijn er wel ondernemers die de sprong kunnen maken.Als gevolg van een aantal ontwikkelingen is het voor agrarische ondernemers steeds moeilijker om grond aan te kopen. Banken zijn kritisch ten aanzien van uitzetten van nieuwe financieringen. Ook zijn looptijden van leningen korter dan voorheen. Automatische herfinanciering is moeilijker en rekenrentes zijn leidend bij begrotingen.Daarnaast hebben met name melkveehouders als gevolg van groei en fosfaatwetgeving de afgelopen jaren minder ruimte om te investeren. Verder zijn grondprijzen hoog en laten nog steeds een stijging zien (zie grafiek hieronder). Daarbij wel de kanttekening dat verschillen tussen regio’s en gebruiksmogelijkheden van de grond groot zijn._{Lees verder onder de grafiek.}De gemiddelde grondprijzen laten nog altijd een stijging zien, alhoewel de prijsontwikkeling wel aan het afvlakken is. Dat maakt financiering lastig. De verschillen tussen regio’s, typen grondgebruik en percelen zijn echter groot.ErfpachtconstructieDat alles werkt door in de grondmarkt. “Het gemiddelde bedrijf kan geen grond kopen”, stelt Jan Lucas Spijkman, specialist akkerbouw bij Countus. Kort door de bocht kunnen ondernemers het alleen als ze in staat zijn om extra rendement uit het bedrijf te halen om grondfinanciering mogelijk te maken. Als de bank niet meewerkt en een ondernemer toch grond wil aankopen zijn er enkele alternatieven, zoals een erfpachtconstructie of familielening (zie kader onderaan dit artikel). Toch is Spijkman terughoudend in dit soort oplossingen. “Als de bank het niet financiert heeft dat een reden, namelijk dat de afloopcapaciteit niet voldoende is en dus niet verantwoord.”Het gaat erom dat de grond iets toevoegtBanken wat coulanterAls het gaat om aankoop van ‘buurmans grond’ gelden in beginsel dezelfde voorwaarden als voor andere grond: te weinig financiële ruimte betekent geen koop. Toch merken adviseurs dat banken bij deze grond nét wat coulanter kunnen zijn. Maar dat moet dan wel ergens op gefundeerd zijn, aldus Spijkman. “Het gaat erom dat de grond iets toevoegt.” Bijvoorbeeld dat door een grotere huiskavel de structuur van het bedrijf verbetert, bewerkingskosten dalen of weidegang mogelijk is.RabobankZo bekijkt de bank het ook, bevestigt Marijn Dekkers, sectorspecialist melkveehouderij bij Rabobank. Hij kan niet aangeven waar het omslagpunt precies ligt, dat is voor elk bedrijf anders. “Bij twijfelsituaties kunnen dit soort aspecten de doorslag geven tot een positief advies.” Los van verbeteringen moet het bedrijf economisch al tot de betere behoren om sowieso aan grondaankoop te kunnen denken.Er is nog een tweede mogelijkheid, namelijk het vrijmaken van financiële middelen waardoor minder financiering nodig is. Meest voor de hand liggend is verkoop of in het in erfpacht geven van grond op afstand. Dat hoeft volgens Dekkers niet dezelfde oppervlakte te zijn als de aan te kopen grond, maar wel voldoende om het economische plaatje rond te breien.Eigen grond geeft zekerheden maar het is dood kapitaalNiet rond te rekenenLos van de vraag of buurmans grond financierbaar is, blijft de eeuwige discussie of het überhaupt nodig is om grond te kopen. Bedrijfseconomisch was en is grondaankoop niet rond te rekenen. Kopen is volgens Dekkers vaak de eerste wens. “Eigen grond geeft zekerheden maar het is dood kapitaal.” Zeker bij hoge grondprijzen en een stijgende rente zijn de kosten hoog en drukken structureel op het rendement. Een volledig grondloos melkveebedrijf is niet wenselijk maar volledig eigendom is ook niet per se nodig.Splitsing eigendom en gebruik grondGrondgebruikersverklaring, pacht of erfpacht kunnen een goed alternatief zijn als ondernemers toch grond nodig hebben, met per saldo lagere lasten. “We zien in toenemende mate bij klanten een splitsing van eigendom en gebruik van de grond”, aldus Niels Kanters, bedrijfsadviseur bij Exitus. Dat biedt voordelen, maar hij ziet zeker wel argumenten voor koop. Grondaankoop kan het bedrijf in totaal versterken en risico’s verminderen maar ook de lasten structureel op een hoger niveau zetten. “Bij de bouw van een stal en/of uitbreiding van de productie ga je langjarige verplichtingen aan. Met meer grond is de afhankelijkheid van voer- en mestprijzen kleiner.”Daarnaast speelt bij groei ook nog de factor grondgebondenheid. Voor dit alles moet een juiste balans gevonden worden. Kanters: “Het gaat in de kern om gebruik. Koop is hiervoor een middel, geen doel.”Volgens Kanters doorgronden lang niet alle ondernemers hun eigen financiële situatie en de impact van investeringen voldoende. “De hamvraag is en blijft: wat voegt de investering toe aan mijn bedrijf? Rentabiliteit is essentieel. Degenen die hun positie kennen en deze verbanden het beste snappen maken de beste keuzes.”Alternatieve financieringsvormen voor grondEr zijn alternatieven voor het financieren van grondaankoop.Erfpachtfinanciering ► Partijen als Fagoed en ASR kopen de grond en geven deze in erfpacht uit. De ondernemer betaalt een jaarlijkse pachtprijs de vorm van een canon. Voor de pachtperiode wordt een termijn afgesproken van minimaal 26 jaar. Voordelen zijn lange gebruikszekerheid en lage financieringslasten. Een nadeel is een maximale financiering van 70% van de marktwaarde. De grond wordt geen eigendom.Familielening ► Ouders laten geld in het bedrijf of stellen dat beschikbaar. Daarbij worden afspraken gemaakt over looptijd, aflossing en rentepercentage. Familieleden kunnen voor tonnen in een bedrijf zitten. Een nadeel voor de investeerder is dat vergeleken met geld op de bank er geen garantie is bij een faillissement. Een ‘zacht’ nadeel is dat geld lenen binnen de familie tot persoonlijke problemen kan leiden. Ook een erfpachtconstructie is mogelijk.Overige vormen ► Crowdfunding is een financieringsvorm waarbij burgers en/of bedrijven investeren in een bedrijf. In de landbouw zijn enkele voorbeelden van kleinschalige projecten. Komt voor grondaankoop niet voor. Externe financiering door particulieren of bedrijven is mogelijk maar heeft vaak een relationele achtergrond.