Home

Achtergrond

Grote prijsverschillen op Duitse grondmarkt

De grondprijzen in Duitsland zijn flink gestegen, maar gemiddeld bekeken liggen ze nog flink onder het Nederlandse niveau.

Duitsland is in vergelijking met Nederland een aantal maatjes groter en dat is terug te zien in de grondmarkt. En wel in die zin dat er per regio grote verschillen zijn in de prijzen. Met name tussen Oost – de zogenoemde nieuwe deelstaten – en West zit een forse prijskloof. Niettemin zijn de grondprijzen de afgelopen jaren landelijk gestaag gestegen, hoewel gemiddeld bekeken nog lang niet het niveau van Nederland is bereikt.

Aan de hand van de cijfers van het Duitse bureau voor de statistiek (Destatis) constateert boerenfederatie Deutscher Bauernverband (DBV) in zijn verslag over de situatie van 2010 tot en met 2016 dat de prijzen zich bijna hebben verdubbeld. Het landelijke gemiddelde kwam in dat jaar (betrouwbare cijfers over 2017 zijn vooralsnog niet beschikbaar) uit op € 22.300 per hectare. (Ter vergelijking: in Europees koploper Nederland was het gemiddelde volgens Eurostat € 63.000.)

Prijskloof Oost en West nog dieper

Ten opzichte van 2015 was dat in Duitsland een toename met 14%. De nieuwe deelstaten kregen echter in 2016 voor het eerst te maken met een daling, en wel van 3% naar een gemiddelde van € 13.800 per hectare. Daarmee werd de prijskloof tussen Oost en West nog een beetje dieper dan die al was, want het gemiddelde in de oude deelstaten belandde op € 32.500: 8% meer dan in het voorafgaande jaar. Ondanks de gemiddelde prijsdaling in het Oosten was de grond daar niet overal voor minder geld te verkrijgen dan in 2015. In sommige deelstaten was wel degelijk een stijging te zien. Saksen bijvoorbeeld noteerde een plus van 15%.

In het Westen van Duitsland stijgt de grondprijs flink, in het Oosten is er een lichte prijsdaling.

Grond in Beieren het duurst

De duurste deelstaat is Beieren met in 2016 een gemiddelde van bijna € 52.000. Daarna volgt Noordrijn-Westfalen met € 44.500. Dat hangt uiteraard samen met de hoge mate van verstedelijking (Ruhrgebied) en de bevolkingsdichtheid (18 miljoen inwoners). Het agrarische gebruik van de grond is dan ook intensief met relatief veel groenteteelt. Waarom het prijsniveau in Beieren zo hoog is, is een beetje onduidelijk. De Beierse boerenbond (BBV) schrijft het toe aan de grote vraag van stedelingen en gemeentelijke overheden voor woningbouw. Overigens lopen de prijzen ook in Beieren regionaal sterk uiteen.

De goedkoopste grond (€ 9.400) is paradoxaal genoeg ook te vinden in het Westen, namelijk in de kleine aan Frankrijk grenzende deelstaat Saarland. Dat is nog net iets minder dan in het oostelijke Thüringen waar tegen de € 9.700 moest worden neergelegd voor een hectare.

Invloed beleggers en investeerders op grondprijzen valt mee

Een belangrijke plaats in de grondhandel in de nieuwe deelstaten speelt de Bodenverwaltungs- und -Bodenverwertungsgesellschaft (BVVG), een overheidsmaatschappij die in 1992 het beheer en de verkoop (privatisering) van de grond uit de staatsboedel van de voormalige DDR kreeg overgedragen. Tot dusver heeft de maatschappij 850.000 hectare landbouwgrond van de hand gedaan. Een klein deel daarvan kon worden teruggegeven aan boeren die door de DDR waren onteigend. De BVVG heeft nog een kleine 140.000 hectare agrarische grond in portefeuille die in de komende ruim 10 jaar geleidelijk ook zullen worden geprivatiseerd.

Over de vraag in hoeverre de landbouwgrondprijzen worden opgedreven door beleggers en investeerders werd geconcludeerd in een studie in opdracht van het landbouwministerie in Berlijn, dat dat nog wel meevalt. “Fondsmaatschappijen of internationaal optredende grote ondernemingen spelen op de Duitse grondmarkt naar wat wij hebben ervaren tot dusver geen rol”, zo heette het.

Groenteteeltgebied in Rijnland-Palts. Het prijsverschil tussen grond in West- en Oost-Duitsland is toegenomen. - Foto: Hans Prinsen
Groenteteeltgebied in Rijnland-Palts. Het prijsverschil tussen grond in West- en Oost-Duitsland is toegenomen. - Foto: Hans Prinsen

Vergunning voor verkoop

Tevens is het zo dat voor de verkoop van landbouwgrond vergunning moet worden aangevraagd bij de overheid. Dat is vastgelegd in de zogeheten wet op de handel met grondpercelen, het Grundstücksverkehrsgesetz. Het doel van die wet is dat boeren voorrang hebben als er landbouwgrond in de verkoop komt. Dat die wet niet altijd aan zijn doel beantwoordt, erkennen de rapporteurs wel. Het landbouwministerie ontkent evenmin dat daarbij grondeigendom als veilige haven voor niet met de landbouw verbonden beleggers toch een rol heeft gespeeld.

Landbouwareaal slijnkt elke dag 70 hectare

Het Bauernverband ten slotte, meent zelf dat ook als gevolg van de bouw van infrastructuur een steeds verder krimpend aanbod een niet uit te vlakken factor is. Per dag slinkt het landbouwareaal in Duitsland daardoor met een slordige 70 hectare.

Desondanks is het zo dat de handel in grond afgezet tegen het totale landbouwareaal relatief klein is. In 2016 was de omzet 88.000 hectare, 23% minder dan in het voorafgaande jaar en 0,5% van het agrarische areaal. Los daarvan is een kleine 60% van het areaal in pacht. Per hectare bedroeg de pacht in 2016 tegen de € 288. Dat de pachtprijzen met de eigendomsprijzen meestijgen ligt voor de hand. Het Bauernverband noteert ten opzichte van 2013 een stijging met € 45 ofwel 19%.

Veedichtheid en biovergisting drijven prijzen in grensregio op

De hoogste grondprijzen in Duitsland worden betaald in enkele gebieden in het noordwesten van de deelstaat Nedersaksen.

Het gaat daarbij om de aan Nederland grenzende bestuurlijke gebieden (Landkreise) Emsland en het graafschap Bentheim. Ook de in deze regio liggende districten Cloppenburg en Vechta halen recordniveaus. Dat heeft veel, zo niet alles, te maken met de hoge veedichtheid en de biovergisting in deze streken.

Vanwege de vele biovergisters is de vraag naar areaal voor de teelt van snijmais sterk gegroeid en dat is niet zonder effect gebleven. In Emsland en het graafschap Bentheim zijn de prijzen voor akkerbouwgrond in 2016 opgelopen naar € 81.000 per hectare en in Cloppenburg zelfs naar € 110.000.

Boete voor hogere vraagprijs dan gemiddelde prijs

Volgens de inmiddels na een regeringswisseling afgeloste ‘groene’ Nedersaksische landbouwminister Christian Meyer was daardoor het evenwicht tussen vraag en aanbod op de grondmarkt zoekgeraakt. Het aantal boeren dat land kocht daalde naar 61% en het aantal verkopers naar 47%. Enkele jaren geleden (2013) was dat nog respectievelijk 70% en 37%.

Als oplossing voor de hoge vlucht van de prijzen stelde Nedersaksen een regeling in met boetes voor verkopende partijen die meer vragen dan een door de overheid vastgesteld gemiddeld niveau.

Check de grond- en pachtprijzen, actuele koopaktes en andere agrarische transacties op boerderij.nl/landbouwgrond

Of registreer je om te kunnen reageren.