Home

Achtergrond 2 reacties

Het beloofde land wordt vaak gepacht

Nedersaksen is altijd in trek geweest onder emigrerende veehouders. Is het nog steeds aantrekkelijk?

Nederlandse melkveehouders trekken al sinds jaar en dag naar de Noordwest-Duitse deelstaat Nedersaksen. Al in de jaren zestig arriveerden de eerste Nederlandse boeren. Vaak zijn het boerenzonen die de tweede of derde in opvolging zijn en het op een ander locatie moeten proberen. Nedersaksen kan dan een ideaal gebied zijn. Het is relatief dichtbij, grond wordt meestal gepacht en het benodigde startkapitaal is meestal nog relatief beperkt in vergelijking met andere regio’s/landen. Boerderij zoomt verder in op deze deelstaat en sprak met emigratiebegeleider Ineke Borgman – die in Nedersaksen grofweg driekwart van alle melkvee-emigraties voor haar rekening neemt – en enkele makelaars.

Melkvee vooral in het Noorden

In Nedersaksen zijn vooral de noordelijke weidegebieden in trek bij Nederlandse melkveehouders. Dit gebied begint in het Westen bij de grens tussen Drenthe en Groningen en loopt schuin naar het Oosten omhoog naar Hamburg. De regio ten noorden van deze lijn is zeer geschikt voor melkveebedrijven. Er zitten dan ook veel veehouders (en voerleveranciers/grote loonbedrijven). Ten zuiden van deze lijn speelt de melkveehouderij een veel kleinere rol. Veel veehouders zijn hier vertrokken nadat er op de zandgronden steeds meer biogasinstallaties gebouwd werden. De grondprijzen stegen daardoor. Hierdoor is de akkerbouw in het zuiden van Nedersaksen nu veel sterker geworteld.

‘Er zijn minder bedrijven en er is minder grond beschikbaar’.

Zo’n tien boeren per jaar naar Nedersaksen

Navraag bij makelaars leert dat er jaarlijks gemiddeld tien melkveehouders emigreren naar (het noorden van) Nedersaksen. Maar die aantallen zijn niet altijd even constant. In de periode tussen 2003 en 2010 vertrokken er veel meer Nederlandse boeren. Onder meer doordat de melkveehouderij in Denemarken toen al behoorlijk begon af te brokkelen. In jaren van lage melkprijzen is de animo om te emigreren juist beperkt. 2016 was daarvan een goed voorbeeld. Toch is het juist verstandig om dán te investeren in een buitenlands bedrijf. “Je moet anticyclisch denken”, stelt Ineke Borgman. “Duitsers verkopen hun veebedrijven bij goede melkprijzen niet snel. Bovendien is er een tendens dat Duitse veehouders vaker locaties kopen om uit te breiden. Ook zijn er minder bedrijven en is er minder grond beschikbaar dan een paar jaar geleden.”

Het beloofde land wordt vaak gepacht

Pachtprijzen tot € 600

De grondprijzen in de noordelijke weidegebieden zijn door het kleinere aanbod, de toegenomen Duitse boerenconcurrentie én de hogere grondprijzen in Zuid-Nedersaksen tot 2014/2015 gestegen en stabiliseren nu weer. Maar ze liggen nog altijd fors lager dan in Nederland. Grofweg bestaat het melkveegebied uit klei, zand, veen en mixgronden. Voor zandgrond wordt het meest betaald: € 20.000 tot € 35.000 per hectare. Klei is iets goedkoper: € 20.000 tot € 30.000. Voor veengrond gelden dan weer prijzen van € 12.000 tot € 20.000 per hectare. Pachten kost in het gunstigste geval € 300 per hectare. Voor de beste gronden kan dit oplopen tot een hectareprijs van € 600.

Huiskavel

In de regel is er qua huiskavel wel een verschil tussen ‘kleibedrijven’ en ‘zand-/veenbedrijven’. Veebedrijven op kleigrond hebben meestal huiskavels van 30 tot 50 hectare, terwijl de bedrijven op zand of veen vaker huiskavels van 20 hectare hebben en meer versnippering qua veldkavels kennen. Grond bijkopen of -pachten gaat in de noordelijke weidegebieden gemiddeld vlotter dan in Nederland. Maar dat verschilt sterk per ‘landkreis’. En zoals gezegd: de Duitse grondhonger is groter geworden. Nedersaksen begint in dat opzicht meer op Nederland te lijken.

Flexibele verkoop

In de noordelijke weidegebieden worden melkveebedrijven nogal eens ‘flexibel’ verkocht. Vaak omdat volledige koop (niet realistisch vanuit startersperspectief) of volledig pacht (die bedrijven zijn er maar zeer beperkt) niet haalbaar is. De meest voorkomende constructie is daarom dat een koper alleen de bedrijfsgebouwen met 3 of 4 hectare koopt. De overige grond wordt dan gepacht. En daarbinnen is veel mogelijk. “Deze bedrijven proberen we zo passend mogelijk aan te bieden”, vertelt Borgman. “Het benodigde startkapitaal varieert dan van 3 ton tot € 2 miljoen. In dat laatste geval gaat het dan grofweg om 250 melkkoeien en 200 hectare land (grotendeels pacht). Het gemiddelde bedrijf hier heeft echter 100 tot 130 koeien en 80 hectare land. Daarvan houdt de verkoper dan meestal een derde tot de helft zelf in eigendom.” Borgman stelt dat het wel een illusie is dat zulke pachtbedrijven binnen een paar jaar gekocht kunnen worden. Het is niet direct een vetpot.

Banken kritischer

Voor emigranten is het vooral sinds 2015 ook lastiger geworden om de aankoop van veebedrijven in deze constructie te financieren. Banken kijken kritischer naar aankopen van bedrijfsgebouwen met slechts een paar hectare grond. Door de lage melkprijzen in 2015 en 2016 zien ze liever dat er meer hectares in de koopsom worden opgenomen. Er wordt dan meer startkapitaal gevraagd.

In principe kunnen veehouders bouwen wat ze willen. In Duitsland spelen geuremissies wel een rol. Foto: Theo Brummelaar
In principe kunnen veehouders bouwen wat ze willen. In Duitsland spelen geuremissies wel een rol. Foto: Theo Brummelaar

Geen aparte milieuvergunning

Een voordeel van Nedersaksen is dat het begrip ‘bouwblok’ niet bestaat. In principe kunnen veehouders bouwen wat ze willen. In principe. In Duitsland spelen geuremissies wel een rol. Als de windrichting voor een naburig dorp bijvoorbeeld precies verkeerd is, kan dat uitbreiding alsnog in de weg staan. Algemeen geldt echter dat een aparte milieuvergunning voor de meeste bedrijven niet nodig is. Die is pas nodig vanaf 600 melkkoeien. Een bouwvergunning – met milieucomponenten – is wel nodig. Maar dat gaat gemiddeld sneller dan in Nederland. Al hangt dit van de ‘landkreis’ af en neemt ook in Nedersaksen de bureaucratie toe.

‘Bovengronds mest uitrijden straks na 2025 niet meer toegestaan’.

Mestregels minder streng

De mestregels zijn in Nedersaksen minder streng dan in Nederland. Voor grondgebonden bedrijven geldt een limiet van 170 kilo stikstof per hectare. Borgman: “Met 100 koeien heb je dan ongeveer 50 tot 55 hectare nodig. Wie dat niet redt, betaalt voor mesttransport € 3 tot € 7 per kuub.” De mestregels worden wel aangescherpt. Er komt een nieuwe mestwet aan. Zo is bovengronds mest uitrijden straks na 2025 niet meer toegestaan.

Een laatste punt is de zuivelverwerker. Kopers/pachters nemen in de regel de bestaande zuivelafnemer over. In deze regio zijn Ammerland en DMK de grootste verwerkers. De eerste is qua prijs vergelijkbaar met FrieslandCampina, de tweede (uiteraard) met DOC. In het oostelijke deel van de noordelijke weidegebieden zitten de meeste DMK-bedrijven. Daar liggen de kostprijzen van bedrijven gemiddeld ook iets lager.

Alle onroerendgoedtransacties in het buitengebied staan in één database op boerderij.nl. Boerderij publiceert ook elke maand nieuwe gemiddelde grondprijzen per regio. Bekijk het hier.

Laatste reacties

Of registreer je om te kunnen reageren.