Rundveehouderij

Achtergrond 5283 x bekeken 8 reacties

Melkveehouders vaker in erfpacht

Vastgoedorganisaties krijgen vaker grond van melkveehouders aangeboden om meer liquide middelen te krijgen. Het is steeds meer uit noodzaak.

Erfpachtfinanciering is een financieringsvorm waar een deel van de Nederlandse landbouw mee bekend is. Met name in de noordelijke akkerbouwgebieden komt dit veelvuldig voor. De laatste jaren hebben ook melkveehouders deze manier van financieren leren kennen. Uit de jaarverslagen van grondbeleggingsmaatschappij Fagoed blijkt het aandeel melkveehouderij in 5 jaar te zijn gestegen van 30% in 2010 naar 41% in 2015. Fagoed heeft in totaal ruim 4.500 hectare in eigendom en uitgegeven in erfpacht.

Uit luxe of uit noodzaak

“We herkennen daarin 2 categorieën ondernemers”, vertelt portefeuillemanager Dick Houwaard. “Een deel van de melkveehouders wil verder met het bedrijf en zoekt nieuwe mogelijkheden om te financieren. Een ander deel klopt bij ons aan uit noodzaak vanwege het gebrek aan liquiditeiten.” Hij ziet dat banken meer terughoudend zijn in financieren dan tien jaar geleden.” Houwaard constateert bij de nieuwkomers een verschuiving van melkveehouders die 'uit luxe' aankloppen naar ondernemers die 'uit noodzaak' zaken willen doen met Fagoed.

Financiering tot 70%

Het principe van erfpachtfinanciering is eenvoudig: de ondernemer verkoopt de grond aan een vastgoedorganisatie en huurt deze vervolgens terug in de vorm van erfpacht. Als jaarlijkse pachtprijs betaalt hij een vergoeding in de vorm van een canon. Deze bedraagt momenteel tussen de 2,6% en 2,8%. Voor de pachtperiode wordt een termijn afgesproken van minimaal 26 jaar. In veel gevallen is er tussentijds of na afloop de mogelijkheid tot terugkoop van de grond.

Bij de meeste constructies is financiering mogelijk tot 70% van de waarde van de grond. De overige 30% is een zakelijk ‘erfpachtrecht’. Het is een recht dat de ondernemer heeft en verkoopbaar en vererfbaar is. Als de ondernemer het erfpachtrecht verkoopt, betaalt de nieuwe koper de waarde ervan.

Overigens zijn erfpachtconstructies niet de enige mogelijkheid. Ard Klijsen, voorzitter van de vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed bij makelaarsvereniging NVM, ziet ook andere pachtconstructies ontstaan. “Met reguliere of liberale pacht zijn er ook mogelijkheden. We zien de laatste tijd meer liberale pacht, maar het merendeel gebeurt wel via erfpachtconstructies.” Dat is volgens hem zeker het geval als melkveehouders gronden verkopen aan beleggingsorganisaties. Die vorm van pacht geeft namelijk de meeste zekerheden voor de partijen.

Meer kleine percelen

Ook bij vastgoedorganisatie ASR Landelijk Vastgoed is de trend van meer melkveehouders duidelijk waarneembaar. Dit bedrijf heeft ongeveer 34.000 hectare landbouwgrond waarvan 15.000 via erfpacht in exploitatie aan ondernemers gegeven. Raymond Gennissen, portefeuillemanager landelijk vastgoed, mag geen aantallen noemen maar ziet een substantiële toename, met name melkveehouders die uit noodzaak grond aanbieden. Hij noemt het opvallend dat het aandeel kleine percelen daarmee is toegenomen. “Bij melkveehouders die financieren voor schaalvergroting ging het vaak om percelen van pakweg 40 tot wel 100 hectare. Nu zijn de percelen veel kleiner, 10 tot 15 hectare komt meer voor.”

ASR ziet ook dat meer melkveehouders noodgedwongen hun grond aanbieden.</p>
<p><em>Foto: Mark Pasveer</em>
ASR ziet ook dat meer melkveehouders noodgedwongen hun grond aanbieden.

Foto: Mark Pasveer

Ook ASR stelt eisen aan de grond en de minimale hectares die een ondernemer kan inbrengen. Keiharde criteria kan hij niet noemen. “We gaan met een ondernemer in gesprek en kijken dan wat de mogelijkheden zijn.

Dat wil echter niet zeggen dat alle grond aangeboden kan worden. Er moet sprake zijn van een bepaalde courantheid in verband met de waardevastheid en verkoopbaarheid. Zo moet de grond goed bereikbaar zijn en een minimale omvang hebben. Dat geldt bij alle organisaties. “Een harde ondergrens is er niet, maar voor kleine percelen wordt een erfpachtfinanciering wel lastig”, aldus Houwaard van Fagoed.

Geen hype, maar trend

De traditionele regionale verschillen in bekendheid met erfpacht is ook terug te zien in de interesse van melkveehouders in deze manier van financieren. De vastgoedorganisaties zien vooral in de noordelijke provincies meer interesse in de producten rondom erfpacht. Lokaal zijn er ook in Noord-Brabant regio’s waar ondernemers er meer bekend mee zijn en eerder voor een dergelijke vorm van financiering kiezen.

De ontwikkeling dat meer melkveehouders op de markt actief zijn, is volgens de organisaties geen hype en zet de komende jaren door. Het past in de trend dat agrarische ondernemers op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen, buiten de banken om.

Voor- en nadelen erfpachtconstructie

Voordelen
Met het aangaan van een erfpachtconstructie vervalt het recht van grond in eigendom en 30% van de waarde wordt ingewisseld voor een erfpachtrecht. Voordelen zijn de lange gebruikszekerheid en lage financieringslasten. Het verbetert de liquiditeitspositie van de ondernemer. Hij profiteert van de grondwaardestijging en behoudt zeggenschap over de grond. Ook geldt in veel gevallen een terugkooprecht. Naarmate een ondernemer in hogere inkomstenbelastingtarieven valt, biedt erfpachtfinanciering meer fiscale voordelen. De transactiekosten, de canon en de jaarlijkse indexatie op de verkregen koopsom zijn aftrekbaar van de bedrijfswinst.

Nadelen
Daar staat tegenover dat de erfpachtcanon jaarlijks wordt geïndexeerd, wat leidt tot een jaarlijks hogere erfpachtcanon. Een ondernemer die aan het einde van de termijn onvoldoende middelen heeft, kan de grond kwijtraken. Tenzij hij een nieuw contract kan afsluiten. Verder is een ondernemer voor het gebruik van de grond gebonden aan voorwaarden die de verpachter stelt. Het kan voorkomen dat voor het aanleggen van voorzieningen op de gronden toestemming nodig is van de verpachter. Dat is ook het geval bij verpachten of ondererfpacht.

Laatste reacties

  • ae-ea

    Das het begin van het einde.

  • landboer

    Zal niet weten waarom ae

  • iptho1

    Het rendement op grond is veel te laag.
    Het is gemakkelijker om geld te krijgen bij de bank als je eigen grond hebt.
    Het is denk ik belangrijk dat je met je bedrijf bij je core-business blijft en dat is melken.
    Maak afspraken met een akkerbouwer.

  • el

    Ooit had een boerenbedrijf eigen vermogen/buffer dat is noodzaak,anders ben je aan Jan rap en z'n maat overgeleverd!

  • landboer

    Je hebt allemaal gelijk ,maar wat is het verschil als men de grond huurt van de bank of van ASR?

  • Farmer4life2

    @landboer
    Dan je elke maand aflost en dat het uiteindelijk is betaald. Iets wat je met een ASR nooit zult bereiken.

  • landboer

    En vervolgens weer een nieuwe lening afsluit,ik snap je wel maar is dat niet de praktijk?

  • vink

    En met die nieuwe lening koop je weer extra grond, snappie?

Laad alle reacties (4)

Of registreer je om te kunnen reageren.