Home

Nieuws 3177 x bekeken 2 reacties

Bank stuurt taxateur vaker het erf op

Banken moeten op hun centen letten. Bedrijven met grond worden daarom minimaal eens in de drie jaar getaxeerd.

Om de paar jaar een taxateur over de vloer die de waarde komt vaststellen van het bedrijf kon weleens een gewoonte worden. Dat komt doordat land- en tuinbouwbedrijven steeds groter en complexer worden, met alle financiële risico’s van dien.
Zeker ook een rol spelen de strengere kapitaaleisen in het Basel III-convenant dat Europese toezichthouders hebben gesloten.

Banken moeten aan steeds scherpere eisen voldoen voor hun vermogen. Bijvoorbeeld moeten ze hun eigen vermogen opkrikken en meer geld in kas houden. De eisen zijn internationaal vastgelegd in de Basel-afspraken. Basel III wordt dit jaar van kracht.
De Europese Centrale Bank neemt in oktober het toezicht over op de zogenoemde systeemrelevante banken, zoals Rabobank, ING en ABN Amro. Hiervoor liggen de banken goed op koers, meent De Nederlandsche Bank (DNB). De marges zijn krap.
DNB wil dat de banken hun vermogen verder versterken. Voor financieringen in de land- en tuinbouw houdt dat in dat banken goed moeten weten wat de waarde is van het bedrijf dat zij financieren. Vaststelling van die waarde kan door taxatie. Daarvoor gelden regels. In Basel III zijn die aangepast. In de EU moeten taxaties overal op dezelfde wijze gebeuren en de waarden moeten beter worden onderbouwd (zie kader).

Meeste risico met gebouwen

Volgens Kees van Vliet, sectormanager Agrarisch bij ING, neemt het aantal taxaties van agrarisch onroerend goed toe door de schaalvergroting. Volgens hem nog meer door de voorschriften in Basel III. “Toename van taxaties op land- en tuinbouwbedrijven betreft voornamelijk bedrijven met een groot aandeel bebouwd onroerend goed”, aldus Van Vliet. Juist die waarde kan in een relatief korte tijd flink schommelen, in tegenstelling tot de waarde van landbouwgrond. Gevaar is dan dat de verhouding eigen vermogen-vreemd vermogen scheef komt te liggen. De bank kan dan op de vingers worden getikt omdat ze te veel geld in het bedrijf heeft gestopt en risico loopt het geld niet terug te krijgen.

NVM, de grootste makelaarsvereniging van Nederland met veel taxateurs als leden, laat weten dat zij vaker op pad moet voor taxaties. “Banken eisen dat. Vaak gaat het om bedrijven met minimaal 
€1 miljoen aan financiering”, zegt Arjan van der Waaij. Hij is voorzitter van NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed.
Op de kantorenmarkt is het al gemeengoed; afhankelijk van de financiering stellen taxateurs elk jaar de waarde van dergelijke objecten vast. Die kant gaat het ook op in de agrosector. Van Vliet: “Op basis van opgelegde regels moet de bank jaarlijks de waarde controleren van aan haar verbonden hypothecaire en andere zekerheden en minimaal eens per drie jaar een externe taxatie laten uitvoeren.”

Rabobank, de grootste geldschieter in de land- en tuinbouw, zegt dat haar werkwijze niet is veranderd door de Basel-afspraken. Voor de waardebepaling gebruikt die bank een rekenmodule met normatieve vervangingswaarden en afschrijvingen. Het overgrote deel van de klanten wordt hiermee in beeld gebracht, zegt de bank, zonder dat een taxateur op het erf komt. Wanneer sprake is van een specifiekere of complexere situatie kiest Rabo om een taxatie te laten uitvoeren door een externe deskundige. Dit doen deze en andere banken ook als een klant besluit een investering aan te gaan en aanklopt voor een financiering met het onroerend goed als onderpand.
Specifieke omstandigheden vragen ook om een taxatierapport, zoals bedrijfsovername of -splitsing, los van fiscale redenen om de waarde te bepalen van agrarisch vastgoed.

Uniform rapport in EU

De NVM is in 2012 begonnen met een herijking van de visie op het taxeren van agrarisch vastgoed. De makelaarsvereniging zocht aansluiting bij internationale regelgeving. “In het kort komt het erop neer dat taxateurs in Europa allemaal op dezelfde wijze moeten gaan taxeren en werken met dezelfde definities”, legt Van der Waaij uit. Inmiddels heeft de NVM de Taxatierichtlijn voor Agrarisch Vastgoed klaarliggen. Deze sluit naadloos aan op de afspraken die in de EU zijn gemaakt, zodat straks overal in Europa uniforme taxatierapporten worden gemaakt.

Moeten boeren blij zijn dat hun vastgoed vaker wordt getaxeerd? De ondernemer is er juist bij gebaat, meent de NVM. Van der Waaij: “Een ondernemer kan wellicht met een goed onderbouwd taxatierapport meer geld lenen tegen lagere kosten. De boer én de bank hebben er voordeel van. Lees het boek Vastgoedfraude, dan weet je ook waar het mis kan gaan.”

De kosten van taxaties komen vrijwel altijd op het bordje van de boer. Afhankelijk van het bedrijf, omvang, structuur en reden kost een taxatie grofweg tussen €2.000 en €5.000, exclusief btw. Een hoop geld, maar onontkoombaar.

Martijn ter Horst

‘Met een goed taxatierapport kun je meer geld lenen tegen lagere kosten’

 

Meer onderbouwing in taxatierapport

Nederlandse taxateurs moeten bij het uitvoeren van hun werk aansluiten bij internationale regels. Nieuw is dat voor hen minimumvereisten gelden voor de waardering.
Taxateurs moeten van elk object de juridische aspecten in beeld brengen. Denk hierbij aan eigendomssituatie, erfpacht, kadastrale kaart en eventuele belemmeringen. Ook de publiekrechtelijke status van het vastgoed moet worden omschreven, zoals erop rustend bestemmingsplan, omgevingsvergunning en Natuurbeschermingswet.
Verder zijn er tal van andere aspecten die aan de orde moeten komen, zoals technische omschrijving gebouwen, milieuverontreiniging, dierenwelzijn en duurzaamheid. Niet alles wat is genoemd is nieuw, wel dat de taxateur het uitgebreider moet omschrijven. ‘De waarde meer onderbouwen’ is het credo.
In een taxatierapport komt een analyse te staan van de markt waarin het te taxeren vastgoed zich bevindt, inclusief de belangrijkste kansen en bedreigingen. Er wordt ook gekeken naar bijzondere waardecomponenten, zoals bedrijfswoningen, leningen, achterstallig onderhoud, vorderingen en bijvoorbeeld afname- en leveringscontracten. “Het grootste verschil met taxatierapporten uit het verleden is de uitwerking, want zichtbaar is het werk niet veel anders dan vroeger. We moeten nu veel meer met onderbouwingen komen waarom we tot een bepaalde waarde komen”, zegt Arjan van der Waaij, voorzitter vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed van de NVM.

Laatste reacties

  • schoenmakers1

    wat een onzin, in het belang van de boer om periodiek 2000-5000 euro uit te geven voor een vodje papier, laat de bank dit voor zichzelf doen als men er belang bij heeft

  • info36

    Wat verdienen die taxateurs per uur? Laat ze tegen het uurtarief van de meeste agrariers komen. Ben je nog geen tientje kwijt.

Of registreer je om te kunnen reageren.