6230 x bekeken 7 reacties

‘Vaststelling pachtnormen is een loterij’

De nieuwe pachtnormen zijn bekend. Het systeem waarmee deze berekend worden is niet uit te leggen, vindt Jan Willemink. Met excessen tot gevolg.

Op 1 juli 2017 worden nieuwe pachtnormen van kracht. Wageningen Economic Research heeft de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 2017 berekend. Ieder jaar is het een raadsel wat er uit de hoge hoed komt en of uit te leggen is hoe de nieuwe pachtnormen tot stand zijn gekomen. Rekenkundig zal dit werk ongetwijfeld goed uitgevoerd zijn. Natuurlijk werd pachtprijsverlaging verwacht. De basis- of de regionorm is echter vaak niet goed.

Pachtakkoord Spelderholt

In 2007 is besloten dat het directe rendement van een verpachter 2% van de vrije verkeerswaarde zou moeten bedragen. Onder verwijzing naar het advies van de werkgroep Pacht van de NVR moet ik helaas constateren dat wij vanaf 2012 nog niets zijn opgeschoten. De kritiek op de pachtnormensystematiek is voor ons de aanleiding geweest om een speciale werkgroep pacht in het leven te roepen. Wat schetst mijn verbazing? Nadat dit onderwerp in het ‘pachtakkoord’ Spelderholt 1 aan de orde is gekomen en alle deelnemers er toen van overtuigd waren dat de normen 2007 een redelijke basis zouden kunnen zijn voor verdergaande indexering is er nadien niets meer over vernomen.

‘Het is alsof gekeken wordt naar een voetbalwedstrijd zonder scheidsrechter’.

Overleg voortgezet zonder NVR

Het overleg is beperkt tussen partijen, die ik beticht van vervuiling van hun eigen horizon. Iedere partij is slechts bereid in te zoomen op haar gestelde doel en is niet op zoek naar een compromis tussen verpachter en pachter. Ook niet vreemd, want daar is een rentmeester voor nodig. Het is ons dagelijkse werk en wat is het dan vreemd dat het overleg voortgezet is zonder de NVR. Wij wensen een goede regelgeving die uit te leggen is en, nog belangrijker, waar mee te werken is. Doordat we buiten dit speelveld zijn gehouden, is het alsof gekeken wordt naar een voetbalwedstrijd zonder scheidsrechter.

Excessen

De regionormen 2017 vertonen excessen. Hoe is het mogelijk, dat de regionorm in het landbouwgebied Bouwhoek en het Hogeland, waar veel pootaardappelen worden geteeld met zeer respectabele opbrengsten, lager is dan in de Veenkoloniën en Oldambt, waar fabrieksaardappels en granen in het bouwplan voorkomen? Waarom zijn de normen voor beide regio’s hoger dan voor Westelijk Nederland, waar de Haarlemmermeerpolder en de Wieringermeer deel van uitmaken en de vrije grondprijzen ongeveer € 8 en € 7 per vierkante meter bedragen?

‘De regionorm voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is een mirakel’.

Aparte regio voor Waterland

Eindelijk was de regionorm voor de Droogmakerijen in 2016 op een redelijk niveau gesteld. Nu gaat er weer 21% vanaf met als gevolg dat een particuliere eigenaar na betaling van inkomstenbelasting (IB) in box 3 geld mee mag nemen om een landbouwer aan het werk te houden. In de Beemster werd recent voor meer dan € 7 per vierkante meter verkocht. Voor Waterland zou een aparte regio opgesteld moeten worden. De regionorm voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is een mirakel. Prima kleigrond met grondprijzen tegen de € 7 per vierkante meter. Een verlaging van 23% tot € 513 per hectare! Dit is aan niemand uit te leggen, terwijl momenteel in dit gebied percelen in erfpacht uitgegeven worden tegen een canon van € 900 per hectare per jaar met betaling van een insteekvergoeding vooraf.

Tuinland

Voor het tuinland Rest van Nederland: waarom niet het onderscheid maken tussen bollengebieden en overig? Vroeger waren er alleen bollen op de zandgronden. Door andere teelttechnieken komen we nu ook bollen op uitgebreide schaal tegen op de kleigronden. Eén norm voor bollen en nog één voor andere percelen tuinland lijkt dan ook beter. Het inkomen voor een bollenteler zal in de Rest van Nederland fors zijn toegenomen, terwijl dat voor de andere tuinders niet geldt. Het zal dan ook niet eenvoudig zijn om uit te leggen dat de pacht met 58% in de Rest van Nederland wordt verhoogd!

‘Partijen weten niet waar zij aan toe zijn’.

Loterij

De conclusie over de pachtnormen 2017 is dat het opnieuw een loterij is geworden en dat partijen niet weten waar zij aan toe zijn, waardoor continuïteit en duurzaamheid in gevaar komen. Wat betreft de ontwikkelingen op het gebied van pachtregels is weinig tot geen nieuws te melden. Het is wachten op de conclusies van pachtbemiddelaar Sicko Heldoorn naar aanleiding van de gesprekken, welke hij over de pachtregels heeft gevoerd met diverse partijen. Ook onze werkgroep heeft hem de benodigde informatie mogen verschaffen en hopelijk zullen deze er mede toe leiden dat we alsnog een goede regelgeving op het gebied van pacht zullen krijgen.

Alle onroerendgoedtransacties in het buitengebied staan in één database op boerderij.nl. Boerderij publiceert ook elke maand nieuwe gemiddelde grondprijzen per regio. Bekijk het hier.

Laatste reacties

  • info36

    Meneer met zijn grote mond moet zelf eens pachter worden en proberen zijn inkomen daarmee te verdienen. Prima kleigrond in het zuidwestelijk akkerbouwgebied is 500 euro per hectare nog teveel om er wat aan te verdienen. het ligt puur aan de opbrengstprijzen. Als een particulier eigenaar er geld aan verliest moet hij of zij het gewoon verkopen.

  • info36

    Overigens moet die 2% norm eens losgelaten worden, krijg je op je spaargeld ook niet. De vrije waarde van de grond heeft weinig met landbouw te maken.

  • johan hof

    De 2% rendements eis zou berekend moeten worden over de aanschafprijs en niet over de nu geldende vrijewaarde. Wanneer je belegd in aandelen krijg je ook de waarde stijging pas uitbetaald na verkoop.

  • agro1

    johan..... niet iedereen heeft gelijke aanschafprijs. gelijkheidsbeginsel wordt zo wel erreg verkracht. pachtprijs zal altijd aan de hoge kant zitten, want Der Staat is de grootste verpachter en het gas is op. +de rest kan je toch zelf wel verzinnen??

  • Koos

    Ik ben het met Johan eens. Dit zijn krokodillentranen. Niet één verpachter koopt grond voor de vrije waarde, maar allemaal voor de verpachte waarde. Vervolgens vergelijken met rendement op vrije waarde? De winst van de verpachter met zijn belegging zit in het waarde vast zijn van zijn belegging en de grondprijs stijging. Bij 2 % van de vrije waarde kun je beter kopen dan pachten. Toch is pacht in Nederland altijd een goed instrument gebleken en is het waard moeite te doen om dit te behouden

  • info36

    Het is op dit moment niet te verantwoorden! De meeste pachters houden uit schaamte of trots hun mond helaas.

  • Willemink

    Jammer is het dat de strekking van mijn verhaal niet bij iedereen goed overkomt.
    Nooit heb ik aangegeven dat de 2% norm gehaald moet worden. Sterker de weg van de redelijkheid moet bewandeld worden. Aangezien de regionormen vaak ver afliggen van 2% van de vrije verkoopwaarde is deze systematiek zinloos. In Westelijk Holland in 2016 een veranderpercentage van + 17% en in 2017 -16%. Waarom?
    De inflatie wordt nog niet eens gevolgd, maar simpel redenerend de pacht had in dit gebied in vergelijking met 2015 bijna gelijk kunnen blijven. Dan hadden pachters ook geen relatief hoge pacht hoeven te betalen in een jaar dat hun inkomen laag was. Enorme pachtprijsschommelingen wil niemand.
    Als een particulier meer belasting moet betalen dan hij aan inkomen genereert
    is dat een veredelde vorm van diefstal. Waarom moet je IB betalen over een inkomen wat er niet is? Daarvoor zou het belastingstelsel aangepast moeten worden en niet roepen dat een verpachter dan maar moet verkopen. Immers de landbouw vindt pacht belangrijk. Zorg dat het dan in stand blijft, waarbij de pacht op een niveau wordt gebracht waarbij een pachter een inkomen kan verdienen en een verpachter enig rendement verkrijgt. Iedereen tevreden; zo simpel zou het kunnen zijn.

Laad alle reacties (3)

Of registreer je om te kunnen reageren.