‘Oplossing om prijsstijging pacht te beteugelen staat al in wet’

De geliberaliseerde pacht is op eenvoudige wijze in goede banen te leiden. Dat stelt Piet van der Eijk, voorzitter van de Bond van Landpachters en eigengrondgebruikers.

De geliberaliseerde pacht is met ingang van 1 september 2007 ingevoerd als opvolger van de in 1995 ingevoerde eenmalige pacht. Sindsdien zijn de pachtprijzen van deze geliberaliseerde vorm voor kortdurende pacht alleen maar verder gestegen en is de omvang van deze pachtvorm toegenomen.

Het is inmiddels twee jaar geleden dat de evaluatie van de pachtregelgeving door prof. Bruil is uitgebracht. Met name de juristen Valk en Snijders en de organisaties van de grondgebruikers BLHB, LTO en NAJK hadden er flinke kritiek op. Vervolgens zijn al meer dan anderhalf jaar, op initiatief van beide juristen, vertegenwoordigers van pachters- en verpachtersorganisaties met elkaar in discussie over aanpassing van de pachtregelgeving, in het kader van het Spelderholtoverleg. Tot nu toe zonder overeenstemming te bereiken.

Inschrijvingen op pachtrechten

De ontwikkeling van de geliberaliseerde pachtprijzen is immiddels zo ver doorgeschoten dat er zelfs inschrijvingen worden gehouden ter verkrijging van deze (geliberaliseerde) pachtrechten. Dat staat op gespannen voet met duurzaam grondgebruik, omdat kortdurende pacht tot verwaarlozing van de grond en vermindering van de bodemvruchtbaarheid leidt. Zowel D66 (Fatma Koser Kaya en Wouter Koolmees) als eerder het CDA (Jaco Geurts) hebben hier Kamervragen over gesteld. De vraag rijst of de tweeslachtigheid in het pachtstelsel niet op andere wijze kan worden opgelost.

De BLHB is voortdurend op zoek naar een eenvoudiger oplossing voor het probleem dat de korte pacht is geworden. Deze oplossing lijkt gevonden in art. 7: 397 lid 4 BW: ‘Bij algemene maatregel van bestuur kan worden bepaald dat op de pachtovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid tevens de artikelen 319 lid 1 onder a, 327, 328, 332, 333, 399a en 399c lid 1 van toepassing zijn. De algemene maatregel van bestuur treedt niet eerder in werking dan acht weken na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin hij is geplaatst. Van de plaatsing wordt onverwijld mededeling gedaan aan beide kamers der Staten-Generaal.’

Prijstoetsing van geliberaliseerde pacht

Met andere woorden, bij AMvB kan prijstoetsing van geliberaliseerde pacht worden ingevoerd. De wetgever heeft al rekening gehouden met de mogelijkheid dat de liberalisering te ver reikt. Al tijdens de parlementaire behandeling van de wetswijziging waarbij de eenmalige pacht tot stand kwam, is meerdere malen gesproken over het gevaar dat de pachtprijzen voor los land tot onredelijke hoogten zouden stijgen, zeker ingeval de eenmalige pacht de reguliere pacht voor los land min of meer zou gaan verdringen (Asser/Snijders 7-III 2013/[333].

De ervaringen met de geliberaliseerde pacht zouden de Staatssecretaris kunnen doen besluiten tot intrekking van bepaalde vrijheden ten aanzien van de pachtprijs. De Kroon kan sneller en met minder formaliteiten door middel van een AMvB bepalen dat de wettelijke bepalingen ten aanzien van de pachtprijs ook op de geliberaliseerde pachtovereenkomst van toepassing zijn, zowel die voor zes jaar of korter als die voor langer dan zes jaar is aangegaan. Bij deze terugkeer van bepalingen ten aanzien van de pachtprijs, dienen ook de redelijke belangen van de verpachter in acht te worden genomen.

Vereist rendement

De BLHB is dan ook van mening dat bij geliberaliseerde pacht voor het vereiste rendement van de verpachter dient te worden uitgegaan van de waarde van de grond in pachtvrije staat. De BLHB constateert dat in het huidige pachtnormenbesluit voor geliberaliseerde overeenkomsten langer dan zes jaar, geen aparte categorie is opgenomen waar de pachtnormen zijn berekend op basis van de waarde in pachtvrije staat.

In de toekomstige AMvB kan in deze omissie worden voorzien door de pachtnormen voor geliberaliseerde pacht te berekenen met inachtneming van een vereist rendement voor de verpachter, gebaseerd op de vrije waarde. De zesjaarstermijn kan dus vervallen, de netto pachtopbrengst voor de verpachter zal stijgen door het aangaan van contracten langer dan zes jaar. De aldus berekende pachtprijs van geliberaliseerde pacht is – afhankelijk van de grondprijs in de betreffende regio – 10 à 20% hoger dan de reguliere pachtprijs.

Geen herziening pachtregelgeving nodig

De BLHB acht het een groot voordeel dat het hier een bestaande rekenmethode voor de reguliere pachtnorm betreft, die op eenvoudige wijze kan worden uitgebreid voor geliberaliseerde pacht. Bijkomend voordeel is dat de onevenwichtigheid tussen liberale en reguliere pacht wordt weggenomen. Gelijktijdig wordt hiermee een stimulans gegeven voor langdurige contracten die duurzaam grondgebruik kunnen bevorderen. Pacht blijft als financieringsinstrument behouden. Een ingrijpende herziening van de pachtregelgeving is niet meer nodig.