Gaat grondprijs stijgen of dalen?

De banken zijn plotseling wel erg pessimistisch als het om de grondprijs gaat.

Volgens krantenberichten zijn banken en makelaars het oneens over wat de grondprijs de komende jaren gaat doen. Banken denken dat de grondprijs gaat dalen, makelaars denken meer aan stijgen. Het eerste dat opviel in de berichten was dat makelaars het over een kortere termijn leken te hebben en banken niet. Dat verbaast me niet, makelaars denken niet lang vooruit, banken juist wel, althans als het over onderpand gaat.

Investeren in knellende productiefactor

De redenering van zowel banken als makelaars is vooral gebaseerd op de ontwikkelingen in de melkveehouderij. De banken, ABN Amro en 
Rabobank, stellen dat na de beëindiging van de melkquotering de winst (nou ja, winst?) van bedrijven niet meer neerslaat in duur 
quotum, maar in de grondprijs. Nu er op de een of andere manier fosfaatrechten komen, zal het geld daarin neerslaan. Dat is op zichzelf een logische theorie: er wordt geïnvesteerd in de vaste, meest knellende productiefactor.

Grondprijs steeg 75%

De prijsontwikkeling van de laatste tien jaar levert trouwens een lastig beeld op. In die periode is de gemiddelde grondprijs dik 75% gestegen, maar die stijging zit in maar twee korte periodes. De eerste is de periode 2007-’09, de tweede die vanaf 2013.

Einde van de quotering

De eerste had met de algemene vastgoedbubbel te maken en met de aankondiging van het einde van de quotering. Niet dat quotum plotseling gratis werd, maar er werd voorgesorteerd.

Dreigende fosfaatrechten

De tweede periode heeft alles te maken met de dreigende fosfaatrechten, plus – inderdaad – dat het quotum vanaf 2013 niet meer een knelpunt was. Tussen die twee periodes in, van 2009 tot 2013, bleef de grondprijs gelijk en is dus in reële termen zelfs iets gedaald. Met de theorie achter de redenering ben ik het dus helemaal eens, maar zoals we zien, zijn er altijd verstorende factoren.

Meer grond, meer groei

Makelaars, die op wat kortere termijn kijken, denken dat de stijging van de afgelopen jaren niet abrupt een daling wordt. Daar ben ik het ook mee eens. Alles wijst erop dat ook met dure fosfaatrechten de vraag naar grond in de melkveehouderij groot blijft. Hoe meer grond onder de koeien, hoe minder risico van mestverwerking en meer mogelijkheden om nog wat te groeien.

Stijgen of dalen

Hebben ze dan beide gelijk, banken en makelaars? Natuurlijk niet, de prijs kan niet tegelijkertijd stijgen en dalen. Dure fosfaatrechten gaan een deel van de grondprijs afromen. Dat punt is voor de banken. Maar fosfaatbeleid zorgt er ook voor dat grond een belangrijk ingrediënt is voor een toekomstbestendig bedrijf. Dat punt is voor de makelaars. Conclusie: de grote stijging van 2013 tot nu is waarschijnlijk voorbij. Maar een daling? Ik betwijfel dat zeer. En weet wel, banken zijn altijd voorzichtig als het om onderpand gaat.

Lees meer van Dirk Strijker:

Tuinbouw en vluchtelingen

Liever jurist op landbouw dan techneut