Home

Achtergrond 3928 x bekeken 2 reactieslaatste update:31 aug 2016

Leegstand blijft hardnekkig probleem

Oplossingen voor de vele leegstaande agrarische gebouwen zijn er nog steeds niet. Bestuurders lijken van goede wil, maar centrale daadkracht ontbreekt.

In 2014 kwam Alterra naar buiten met een rapport onder de neutrale titel ‘Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied’. De inhoud was alles behalve neutraal, maar vooral alarmerend. Tot 2030 verwachten de onderzoekers van Alterra dat 24.000 bedrijven zullen stoppen. Hierbij verliezen gebouwen met een enorme totale oppervlakte van tenminste 32 miljoen m2 hun agrarische functie. Ongeveer de helft zal naar verwachting een alternatieve bestemming vinden, echter - het grootste pijnpunt - circa. 15 miljoen m2 zal ‘gewoon’ leeg komen te staan. Alterra sluit het rapport af met een aanbeveling aan overheden om positief te staan ten opzichte van initiatieven. Niet eerst kijken naar vergunningsvoorwaarden, maar plannen en ambities zoveel mogelijk passend maken. Maatwerk op lokaal niveau.

Agrarische leegstand vraagt om maatwerk

Minister Schultz Verhagen van Infrastructuur en Milieu, sloot zich bij die aanbeveling van Alterra aan. Agrarische leegstand vraagt om maatwerk. Provincies en gemeentes kunnen met specifiek VAB (Vrijkomende Agrarische Bebouwing)-beleid anticiperen op de leegstand en door flexibiliteit in het - ruimtelijk - beleid initiatieven van burgers en bedrijven ondersteunen, aldus Schultz.

Ruim twee jaar zijn we nu verder sinds het Alterra-rapport. De zoektocht naar oplossingen is gaande, maar het ‘ei van Columbus’ is nog niet gevonden. Daarvoor lijkt de problematiek in de praktijk te complex.

Uiteindelijk lijkt volgens verschillende partijen sloop van een deel van de 15 miljoen m2 leegkomende voormalige agrarische gebouwen onafwendbaar. Een essentiële vraag is wie dat gaat betalen.

Volgens Alterra is de sloop van 'onaantrekkelijke stallen' onvermijdelijk. Het aantal vrijkomende agrarische bedrijven is te groot om overal herbestemming voor te vinden. <em>Foto: Koos Groenewold</em>
Volgens Alterra is de sloop van 'onaantrekkelijke stallen' onvermijdelijk. Het aantal vrijkomende agrarische bedrijven is te groot om overal herbestemming voor te vinden. Foto: Koos Groenewold

Gebouwen niet aantrekkelijk voor particulier

Een probleem met de nu vrijkomende bedrijven is dat ze niet aan het idyllische beeld van een boerderijtje op het platteland voldoen, zoals de gemiddelde stedeling dat heeft. Het gaat bij nu tot 2030 vrijkomende bedrijven vooral om bedrijven uit de periode 1970 tot 2000. Grote bedrijven, op een goedkope manier gebouwd en gericht op schaalvergroting. Zoals Alterra het noemt: ‘bedrijven met gebrek aan architectonische kwaliteiten’ en maar een beperkte of ontbrekende (cultuur)-historische waarde. Niet aantrekkelijk voor particuliere bewoning. Mocht een particulier toch interesse hebben, dan zal dat vast niet voor grote stallen en schuren gelden en bestaat de kans dat de verkoop alleen slaagt als een deel vooraf wordt gesloopt. Daarnaast is de doelgroep klein omdat het veelal gaat om hoge vraagprijzen voor grote boerenbedrijven.

De Wet Plattelandswoningen uit 2013, die het bewonen van een voormalige agrarische bedrijfswoning gemakkelijker maakt door particulieren die geen binding hebben met het agrarisch bedrijf zal maar voor een klein deel van de leegkomende bedrijven een oplossing bieden. Bovendien lijkt deze herbestemming enigszins ter discussie te staan omdat jurisprudentie de agrarische bedrijfsvoering aan banden lijkt te leggen omdat nieuwe bewoners van voormalige agrarische woningen ook de garantie op een ‘goed woon- en leefklimaat’ moet hebben. Hiermee lijkt de Wet Plattelandswoningen toch niet de garantie van een ongestoorde agrarische bedrijfsvoering te bieden die het pretendeert. In juli heeft daarom de gemeente Schouwen-Duiveland besloten de herbestemming als particuliere woning van leegkomende agrarische bedrijven tot medio 2017 op te schorten.

De gemiddelde  herbestemmingsmogelijkheden van een varkenshouderij zijn heel beperkt. De gebouwen zijn te specifiek ingericht op het houden van varkens. <em>Foto: Bert Jansen</em>
De gemiddelde herbestemmingsmogelijkheden van een varkenshouderij zijn heel beperkt. De gebouwen zijn te specifiek ingericht op het houden van varkens. Foto: Bert Jansen

Asbest als probleemvergroter

Daarnaast is het de vraag of er voldoende belangstelling is om op het platteland te gaan of te blijven wonen. Er lijkt een cultuuromslag te zijn. Jack van Gestel, verantwoordelijk bestuurslid agrarisch vastgoed van VBO Makelaar, constateert dat kinderen niet meer automatisch de boerenwoning gaan bewonen na het stoppen van het bedrijf door de ouders. Van Gestel: “Door opleiding, werk, uitgaansleven en sociale voorzieningen maken kinderen van stoppende boeren andere keuzes.”

Wat de belangstelling voor agrarische gebouwen ook niet verhoogt is het aanwezige asbest, dat uiterlijk in 2024 gesaneerd moet zijn. Volgens de brancheorganisatie VBO Makelaar liggen op negentig procent van de vrijkomende gebouwen ‘asbestverdachte’ daken.

Tussenoplossing: Anti kraak

Duidelijk is dat blijvende leegstand ongewenst is. Gedeputeerde Erik van Merrienboer van Noord Brabant is bang dat leegstand criminaliteit aantrekt. De grote schuren lijken ideaal voor wietteelt, verschillende boeren zijn al benaderd om hun - leegstaande – stallen/schuren ter beschikking te stellen tegen een financiële vergoeding.

Een - niet meer dan tijdelijke – optie om criminaliteit te voorkomen bij leegstand is de leegstaande boerderijen aan te bieden als antikraakboerderij. Interveste is een organisatie die leegstaand vastgoed beheert die door heel Nederland zorgt dat boerderijen bewoond en bewaakt blijven.

Een herbestemming voor een boerderij vinden valt niet mee. Lang niet alle activiteiten zijn toegestaan en niet iedere boerderij is geschik als zorgboerderij. <em>Foto: Koos Groenewold</em>
Een herbestemming voor een boerderij vinden valt niet mee. Lang niet alle activiteiten zijn toegestaan en niet iedere boerderij is geschik als zorgboerderij. Foto: Koos Groenewold

Sloop fiscaal aantrekkelijker maken

Ondanks alle mogelijke creativiteit en coulance van overheden wat betreft vergunde activiteiten in het buitengebied is de verwachting dat een belangrijk deel van de leegstand alleen op te lossen is door sloop. De provincie Noord-Brabant – goed voor vier tot zes miljoen m2 leegstaande agrarische bebouwing tot 2030 – probeert sloop te stimuleren. Op dit moment wordt door de provincie onderzocht of het mogelijk is slopen fiscaal aantrekkelijk te maken bij een bedrijfsbeëindiging.

Sloop is echt de enige oplossing, volgens makelaar Van Gestel. Energie steken in herbestemming ziet hij als zinloos. Stoppende boeren zouden moeten kunnen kiezen tussen fiscaal afrekenen bij staking van de onderneming of in plaats daarvan al het gebouwde – met uitzondering van de bedrijfswoning – slopen. Volgens Van Gestel zijn beide kostenposten nagenoeg gelijk. “Bij een goede regeling worden op die manier de belastinggelden direct gebruikt, een kortere weg is er niet.”

Veiling van slooprechten om markten bij elkaar te brengen

Om de leefbaarheid en vitaliteit van het platteland optimaal te houden heeft Hogeschool Saxion een veilingmodel ontwikkeld voor verhandelbare slooprechten om een betere afstemming te krijgen tussen nieuwbouwplannen en sloop van oude gebouwen. Met het veilingmodel wil Saxion een goede en eenvoudige afstemming realiseren tussen vragers en aanbieders van sloopmeters. Tussen vrager en aanbieder komt een veilingmeester. In de opzet van Saxion maakt de veilingmeester bekend dat hij een x-aantal sloopmeters wil kopen. Aanbieders kunnen vervolgens inschrijven hoeveel ze willen aanbieden en tegen welke prijs. De veilingmeester bepaalt daarna de gunning. Op de zelfde wijze gaat de veilingmeester te werk bij de verkoop van sloopmeters. Hij nodigt vragers uit aan te geven hoeveel ze nodig hebben en tegen welke prijs ze het willen hebben. Vervolgens bepaalt de veilingmeester de gunning.

Acceptatie of verzet tegen leegstand

Rho, een bureau dat adviseert over de leefruimte, uit Rotterdam, denkt ook dat de huidige invulling van VAB's onvoldoende soelaas biedt. Rho stelt twee oplossingen voor, ten eerste een sloopfonds: bouwen in het buitengebied koppelen aan een sloopverplichting. Met als doel geen nieuwe bouwmassa in het buitengebied. De tweede oplossing is een opmerkelijke. Acceptatie; niet alles kan hergebruikt worden en gebouwen zullen tot in lengte van jaren blijven staan. "Daar hebben we tot nu toe ook niet zoveel last van gehad, dus laten we het probleem niet groter maken dan het is."

Bij die acceptatie legt Gerbrand van 't Klooster, coördinator omgeving LTO Nederland, zich niet neer. Voor hem staat voorop dat de economische dynamiek in het buitengebied behouden moet blijven, en dat kan niet met leegstand. Maar hij is ook realist genoeg om in te zien dat dat niet meer lukt met uitsluitend boerenbedrijven. Er moeten meer mogelijkheden komen voor anderssoortige bedrijvigheid en daarnaast pleit de LTO-er voor meer - wettelijke – ruimte voor de bestaande agrarische bedrijven. Er is meer creativiteit nodig, aldus Van 't Klooster. Creativiteit die overigens sterk geremd kan worden door mondige burgers. Het aantal aangespannen rechtszaken tegen nieuwe of neven-activiteiten in het buitengebied zijn legio en kunnen jaren vertraging opleveren.

Laatste reacties

  • SharonaLTO

    Alterra heeft onderzoek gedaan op basis van ontwikkelingen uit het verleden. Zij hebben deze ontwikkelingen geëxtrapoleerd naar de toekomst. LTO Noord heeft als second opinion hetzelfde onderzoek uitgevoerd, maar heeft hierbij een andere onderzoeksmethode toegepast. Er zijn namelijk 51 agrarische ondernemers in Houten, Oudewater en De bilt geïnterviewd over hun toekomstplannen. De resultaten van dit onderzoek over de omvang van Vrijkomende Agrarische Bebouwing zijn beduidend lager dan de resultaten van Alterra. Uit het onderzoek van Alterra blijkt dat tot 2030 in de drie gemeenten samen naar verwachting 182.338 m2 agrarische bebouwing vrij zal komen. Uit onderzoek van LTO Noord blijkt dat in deze drie gemeenten in 2030 naar verwachting 80.126 m2 agrarische bebouwing vrij zal komen.

    Uit onderzoek van LTO Noord is ook gebleken dat de meest voorkomende oorzaak van het stoppen van bedrijven het gebrek aan opvolging is. Om deze reden is het van belang om agrarische ondernemers te informeren over het belang van bedrijfsopvolging, het proces van bedrijfsovername en ‘wat te doen als je bedrijf leeg komt te staan’. Vooral bij ondernemers met kleine bedrijven blijkt het nut om het bedrijf voort te zetten klein (onderzoek LTO Noord). Daarnaast zou er meer aandacht gegenereerd moeten worden voor de behoefte aan meer bedrijfsopvolgers. Een manier hiervoor is het gebruik van (sociale) media en het onderwijs.
    In het rapport zijn nog meer aanbevelingen te vinden.
    Link naar rapport LTO Noord: http://bit.ly/2cFrV7d

    Sharona de Klerk
    Beleidsadviseur jr. LTO Noord

  • Kirstenkirsten

    De onderzoeksmethode van LTO Noord zijn gebaseerd op de toekomstbeelden van de ondernemers zelf. De cijfers resulteren in 44% van de door Alterra genoemde leegstand. Het positieve aan het rapport is dat er een link is gemaakt tussen de omvang van het huidige bedrijf en de verwachtte hergebruik en herbestemmingsmogelijkheden. In het rapport is geen aandacht voor regionale verschillen in de omvang van bedrijven. In de onderzochte gebieden zijn geen bedrijven gelegen in kwetsbare gebieden, hetgeen in de praktijk mogelijke hergebruik of herbestemming moeilijker kan maken. In het rapport is rekening gehouden met de leeftijd van bedrijven. Deze zijn relatief oud en daarmee kansrijker voor herbestemming. Het rapport bevat geen uitspraken over de haalbaarheid van de ideeën voor herbestemming van de vrijkomende locaties. Tot slot leren ervaringen uit het verleden dat de toekomstbeelden van de ondernemers veelal rooskleuriger worden voorgesteld dan in de realiteit tot uiting komt.

Of registreer je om te kunnen reageren.