Home

Achtergrond 881 x bekeken

Wat is een stal waard in turbulente tijden?

Er is veel discussie over de WOZ-waarde van bedrijfspanden. De NVV roept op om bezwaar te maken. Probleem is: wat is een stal waard in tijden met slechte resultaten en lage prijzen? Dan voldoen standaardtaxaties voor deze belasting niet meer.

Voor agrarische objecten geldt de waarde in het economisch verkeer. Deze komt tot stand met de agrarische taxatiewijzer van de Vereniging van Nederlands Gemeenten (VNG). De taxatiewijzer is gebaseerd op landelijke/regionale verkopen en stichtingskosten van agrarische objecten rond waardepeildatum.

Bij het waarderen van het object worden de gemiddelde prijzen per vierkante of kubieke meter voor het objectdeel uit een model afgeleid. Ook worden per objectdeel bouwjaar, grootte en soort materiaal aangegeven, om zo de technische en functionele veroudering te berekenen. Die wordt vervolgens lineair afgeschreven. Grond valt niet onder de onroerendezaakbelasting (ozb). De woning inclusief erf gaat wel mee in de taxatie. Voor de woning wordt de boer zakelijk aangeslagen, maar betaalt hij geen gebruikersbelasting.

Bureauexercitie voor ambtenaar

Plat gezegd komt het erop neer dat een ambtenaar in de gemeente vanachter zijn bureau met de taxatiewijzer de WOZ-waarde van het agrarisch bedrijf bepaalt. De ambtenaar gaat vaak mathematisch te werk zonder rekening te houden met specifieke omstandigheden. Daar zit de adder onder het gras. De dynamiek in de landbouw is zo enorm dat van een reële taxatie vaak geen sprake meer is.

Nieuwe melkveestal. Door de lage melkprijzen zou de WOZ-waarde volgend jaar lager moeten worden.<br /><em>Foto: Bert Jansen</em>
Nieuwe melkveestal. Door de lage melkprijzen zou de WOZ-waarde volgend jaar lager moeten worden.
Foto: Bert Jansen

Geen bedrijf is hetzelfde

Alleen de melkveehouderij is al een verhaal apart. Bij de laatste taxatie op 1 januari 2015 waren de melkprijzen nog redelijk. Door het verdwijnen van het quotum hebben veel boeren bijgebouwd, dus zal de WOZ-waarde zijn gestegen. Maar die waarde wordt bepaald als een economische waarde. Oftewel: wat de gek ervoor geeft. Die waarde is sinds het dalen van de melkprijs in 2016 en de onzekerheid rond fosfaatrechten compleet anders komen te liggen.

Voor de varkenshouderij geldt iets soortgelijks, maar dan in verhevigde mate. Daar gaat het zo slecht dat bedrijven nauwelijks te verkopen zijn of economische waarde hebben. Wat is dan een reële aanslag?

Het kan nog complexer. Is de varkenshouder die op slot zit en niet kan groeien, meer of minder waard dan een collega verderop in dezelfde gemeente die wel kan doorgroeien? Het zijn allemaal complicerende factoren die het haast onmogelijk maken om generiek op afstand iets zinnigs over de waarde van agrarisch onroerend goed te zeggen. Het gevolg is dat de WOZ-waarde in veel gevallen discutabel zal zijn.

'Bedrijven vanachter het bureau beoordelen is lichtzinnig'

Jan Vis kijkt als economist (Erasmus Universiteit) onafhankelijk naar het waarderingsvraagstuk. "Een flat met 100 appartementen kun je nog enigszins vanachter je bureau beoordelen. Bij bedrijven kan dat niet. Je waardeert op toekomstige inkomsten. Je weet niet wat een akker komend seizoen opbrengt. Ik kijk met verbazing en verbijstering hoe taxateurs van vastgoed vooral prijsgeoriënteerd zijn en niet waardegeoriënteerd."
Vis vindt dat elk agrarisch object op peildatum bezocht moet worden en de waarde wordt bepaald op basis van toekomstige inkomsten. "Het systeem deugt gewoon niet. Hooguit wiskundig. Er wordt te lichtzinnig met waardebepalingen omgegaan, terwijl de belangen groot zijn. Het huidige taxeren lijkt wel pianospelen. Ziet er makkelijk uit, maar de praktijk is erg lastig."
Een pasklaar antwoord op hoe het dan wel moet, heeft de economist niet. Hij snapt dat je als gemeente niet elk jaar naar een bedrijf toe kunt voor een waardebepaling. "Misschien werkt een meerjarige verwachting. De huidige maatstaf is simpelweg te ruw. Ja, ik denk dat het WOZ-sys­teem flink op de schop moet. Als de agrarische producten qua prijs onder druk staan, moet je daar in een waardebepaling ook langjarig rekening mee houden."

ZLTO: waardedaling bedrijven niet in WOZ

Bij ZLTO maakt Roy van Laarhoven, adviseur vastgoed, zich druk over de WOZ-waarde en OZB-beschikkingen. Hij ziet dat de waarde van boerenbedrijven in de breedte onder druk staat. "Het aanbod is groot en er is minder behoefte aan locaties. Neem een melkveehouder die uitbreidt: die heeft doorgaans geen tweede locatie nodig maar ontwikkelt op zijn eigen locatie.” Komt bij dat de moderne boer andere eisen stelt aan (op)stallen; bestaande bebouwing volstaat vaak niet meer.

De effectieve waarde van de opstallen staat onder druk, maar dat zie je vaak niet terug in de WOZ-waarde, merkt Van Laarhoven op. "Bovendien is het allemaal erg afhankelijk van de locatie. Zit een bedrijf op slot, is er nog uitbreiding mogelijk? Dat soort data moet je meewegen in een beschikking. Wat moet je met een relatief klein varkensbedrijf dat niet kan doorgroeien in een slechte markt?” Van Laarhoven vindt dat elk boerenbedrijf elk jaar apart moet worden getaxeerd. De taxatiewijzer is dan wel aangepast, maar volgens ZLTO is dat niet afdoende. Zeker omdat er sectoraal zoveel verschillen zijn. Van Laarhoven: "Er wordt lineair afgeschreven, waarbij er geen rekening wordt gehouden met de markt en invloedrijke elementen als een onrendabele top van een nieuwe stal.”

Van Laarhoven adviseert boeren grondig naar de WOZ-waarde te kijken. Twee jaar geleden begeleidde ZLTO een boer die de WOZ-waarde aanvocht, die uiteindelijk € 900.000 omlaag ging. Ook nog eens met terugwerkende kracht voor 5 jaar. “Een lagere WOZ heeft ook grote impact op gerelateerde belastingen, zoals van het waterschap.” De vastgoedadviseur vindt het lastig over de hele linie te zeggen wat boeren te veel aan WOZ opgelegd krijgen. “De sectoren zijn te divers, maar als ik naar mijn onderbuikgevoel luister, denk ik dat een plus van 30% niet heel irreëel is."

VNG: verbeterstappen gezet

Arnold Kloeke is bij VNG verantwoordelijk voor de taxatiewijzer. Hij ontkent niet dat er problemen ontstaan bij de waardering van agrarisch onroerend goed, maar wil een genuanceerder beeld geven. "Ik denk dat we juist de laatste jaren samen met de brancheorganisaties stappen hebben gezet om de taxatiewijzer te verbeteren. Zo is in de laatste wijzer nadrukkelijk rekening gehouden met de omstandigheden in de varkenshouderij. Als ik de laatste jaren naar het aantal procedures kijk, valt dat ook erg mee.”

Dat er incidenten zijn, ontkent Kloeke niet. Hij zegt dat gemeenten soms beperkt zijn door het kleine aantal agrarische verkopen en dat vergelijken vaak lastig is. “Gemeenten zijn gebonden aan de wet en mogen niet alle informatie delen. We zouden dat graag wel doen om de markt beter te vertellen hoe we tot een taxatie zijn gekomen.”
Kloeke snapt dat er soms emotie in de markt zit, zoals een tijdelijk lage melkprijs. “Maar in zijn geheel hebben we niet het idee dat emotie de waarde van bedrijven bepaalt. Ik denk dat taxateurs uiteindelijk goed werk uitvoeren met een taxatiewijzer die wel degelijk is aangepast aan de omstandigheden."

Ronald Buitenhuis

Of registreer je om te kunnen reageren.