Home

Achtergrond 779 x bekeken 3 reacties

Soms erfpacht- financiering

Snelle groei maakt serieus overwegen van alternatieve financiering soms nodig.

Met aan de ene kant de nieuwe mestregels en aan de andere kant de wens om vanaf 2015 meer koeien te gaan melken, zijn veehouders in de stemming voor meer grond. Tenminste zijn ze bovenmatig geïnteresseerd in wat in de ruime omgeving te koop komt; al helemaal in buurmans grond. In de akkerbouw is sprake van een aanstaande schaalsprong, volgend op die in de melkveehouderij en de varkenshouderij. Ofwel, er is een stevige vraag naar grond, die bijgevolg duur is.
Dat fenomeen valt samen met het feit dat banken nu niet graag geld geven voor investeringen in activiteiten met weinig rentabiliteit, ofwel een hoog risicoprofiel. Al helemaal niet als het gaat om bedrijven die al flink in het vreemd vermogen zitten. Grond is onderpand, maar elke duur bijgekochte hectare verlaagt de marge op het bedrijf.
Dat verklaart de animo voor zogeheten erfpachtfinanciering. De constructie komt er op neer dat een boer grond koopt, direct doorverkoopt aan een belegger en hem dan voor minstens 26 jaar terugpacht. Daarna bestaat het recht van terugkoop tegen de dan geldende marktprijs.
In veel situaties is deze erfpachtfinanciering een uitkomst. Er zijn ook kanttekeningen bij te maken:
Erfpachtfinanciering is geen geldmachine. Tegenover het beschikbaar komen van investeringsruimte, verdwijnt grond in eigendom.
 Wil men ooit die grond terugkopen, dan moet de gedane investering zodanig renderen dat jarenlang flink gereserveerd kan worden. Of dat kan, is de vraag. Twijfel daarover was immers voor banken de reden om terughoudend te zijn met een normale lening.
Is dat een reden erfpachtfinanciering af te wijzen? Nee, het kan in specifieke situaties een nuttig en passend instrument zijn om ondernemersplannen te realiseren. In ieder geval mag het adagium dat alleen grond in eigendom waardevol is, geen reden zijn deze financieringsvorm niet zorgvuldig te overwegen.

Foto

Laatste reacties

  • no-profile-image

    Han

    Leo zal de erfpacht de boer niet een redelijk bedrag per ha kosten aan investering? Ik zie niet in waarom een investeerder de grond voor de marktwaarde overneemt en dan de boer een erfpacht canon met terugkoop regeling aanbied? Eén ding moet duidelijk zijn, de boer krijg niet meer zekerheid bij de bank voor toekomstige investeringen, iets wat tot nu toe wel het geval was bij aankoop van land (prijsstijging van de grond). Een andere zekerhid is, iedere Euro winst die gemaakt wordt via productie zal Belastbaar worden voor de inkomsten belasting, dus sparen om de erfpacht oppervlakte later in eigenom te krijgen is zeer gering, eerder al deze opbrengst wordn besteedt aan nieuwe uitbreiding via en nieuwe erfpacht constructie.

  • no-profile-image

    Charly's Devil

    In de jaren 80 was dat ook in: Erfpacht om de vergroting van het bedrijf te financieren.
    Waarschuwen voor erfpacht hielp niet. Het was tegen dovemansoren. Want de schaalvergroting en het beloven van gouden bergen dat trok de aandacht. 10 jaar later trok men aan de bel. We gaan kapot aan de lasten van erfpacht.
    Tja, erfpacht is een vorm van pacht dat zich onttrekt aan de regels van de reguliere pacht door een termijn van 26 jaar of langer. En wettelijk is erfpacht vrijrecht. Geen dwingend recht. Dat betekent dat elke erfpachtovereenkomst anders mag zijn. Om een erfpachtovereenkomst verantwoord te kunnen ondertekenen is kennis nodig van elk contract afzonderlijk. Daar zit hem nu de kneep. Ieder erfpacht is of kan anders zijn opgesteld. Met alle financiële gevolgen van dien.
    In de huidige maatschappij, waarin het voor vele partijen alleen maar gaat om winstmaximalisering, want daar hangt de bonus van af, en niet meer dan dat, is het levensgevaarlijk om op de blauwe ogen van de tegenpartij te vertrouwen. Reken er maar op dat als u voor de financiering bij de bank niet terecht kunt, de erfpachtgever dat weet te benutten. Hij is per slot van rekening een financier, ook al is ie geen bankier.
    Snelle groei vraagt veel vermogen. Maar u kunt ook uw bedrijf kapot financieren. En dat blijkt als de opbrengsten achter blijven bij de verwachtingen door prijsverval, of ziektes en plagen. In de nabije toekomst kan het vervallen van subsidies daarbij worden geteld. Nog ruim 3 jaar en dan is dat zover.
    Inmiddels is in Amsterdam een robbertje over erfpacht aan de gang. De stad kent veel erfpacht en is gewiekst in het uitmelken van de burgers en bedrijven. Banken willen geen aankopen met erfpacht financieren. Of doen er heel erg moeilijk over. Zo het er nu naar uitziet zal de Stad Amsterdam de erfpachtcontracten moeten versoepelen. In vele steden in ons geliefde wilde westen is de ondergrond bloot eigendom van de gemeente en de opstallen zijn gefinancierd door de bank. Dat kunnen woningen zijn, maar ook bedrijfsgebouwen etc... En de jaarlijkse canon kan op allerlei manieren volgens de kleine regeltjes worden bijgesteld. Veelal naar boven. En dat kan voor grote verrassingen zorgen.
    Zo dachten de boeren dat de bomen zouden doorgroeien tot in de hemel in de jaren 80. Maar helaas de opbrengstprijzen gingen onderuit en de canon was afhankelijk van een prijsindex die daaraan niet gekoppeld was, maar bijvoorbeeld aan de inflatie of aan de CBS-index voor huishouduitgaven of zoiets. Het werd in de jaren negentig dan ook erg moeilijk voor sommige boeren om uit de dalende saldo's per ha de hogere canon te betalen.
    Een stukje historie die wel wat onderbelicht is gebleven en snel uit ieders geheugen is weggeëbd, tenzij je er zelf mee te maken hebt gehad.
    Zoals altijd: Bezint eer je begint.

  • no-profile-image

    Canadees

    Eens met vorige schrijver. In een vorig leven toen ik bij de bank werkte het in de praktijk gezien. Inflatie index op canon is "killing". Als je iets bij huidige rentestand niet gefinancierd kan krijgen zal je dat iets moeten zeggen. Daarbij zal nadrukkelijk moeten worden gekeken naar de achterdeur, wat als de laste niet meer opgebracht kunnen worden, resteerd dan alleen nog het contract terug te geven? En ik moet inderdaad nog zien of ze de grong tegen VV waarde willen overnemen.

Of registreer je om te kunnen reageren.