Home

Achtergrond 379 x bekeken

Fiscale gevolgen van een ingrijpende verbouwing monumentenpand

Onderhoud aan monumentenpanden is veelal kostbaarder dan onderhoud aan gewone woningen.

Om panden - waaronder natuurlijk ook (voormalige) boerderijen – van cultuurhistorisch belang in stand te houden, draagt de fiscus daarom een steentje bij via een (voorwaardelijke) aftrek van onderhoudskosten. Als u overweegt een monumentenpand te kopen dat een grote opknapbeurt behoeft, verdient het aanbeveling om bij een adviseur te rade te gaan of en zo ja, in welke mate u recht hebt op aftrek van onderhoudskosten. Dit voorkomt teleurstellingen achteraf. Een mooi voorbeeld hierbij is een (feitelijke) uitspraak van Rechtbank Breda. De zaak was als volgt.

Een man was in 2006 eigenaar van een appartement dat deel uitmaakte van een voormalige koekfabriek. De koekfabriek had de status van rijksmonument. Deze status was overgegaan op de tien in de koekfabriek tot stand gekomen appartementen.

Gedurende de verbouwing was op verzoek van de belastingdienst een splitsing gemaakt van de totale verbouwingskosten van de voormalige koekfabriek in kosten van onderhoud (aftrekbaar) en kosten van verbetering (niet aftrekbaar). De totale onderhoudskosten bedroegen € 412.765. Voor de onderhavige appartementseigenaar bedroegen de onderhoudskosten € 41.276. De waardecontroleur van de belastingdienst had twijfels over het recht van aftrek. Mogelijk was sprake van een nieuwe bron van inkomen. De appartementseigenaar bracht in zijn aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen 2006 na aftrek van een drempelbedrag € 40.269 aan onderhoudskosten van een monumentenpand in aftrek. De inspecteur weigerde de aftrek omdat de gemaakte kosten naar zijn mening kwalificeerden als kosten voor de verwerving van een nieuwe bron van inkomen. De zaak kwam voor Rechtbank Breda.

De rechtbank verwees naar een arrest van de Hoge Raad van 10 maart 1999. Daarin had de Hoge Raad aangegeven wanneer sprake is van al dan niet aftrekbare onderhoudskosten. Als bij verbouwingswerkzaamheden zowel herstel als vernieuwing plaatsvindt, worden de verbouwingskosten in beginsel gesplitst in onderhoudskosten en kosten van verbetering. Een dergelijke splitsing komt niet meer aan de orde als de desbetreffende wooneenheid zo radicaal is vernieuwd dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden, aldus de Hoge Raad. De inspecteur had onweersproken gesteld dat bij de verbouwing de volgende wijzigingen hadden plaatsgevonden. Er waren scheidingsmuren tussen en scheidingswanden binnen de woningen aangebracht, evenals nieuwe (toe)gangen om de woningen te bereiken en nieuwe gevels, daken, vloeren en trappen. Deze wijzigingen, tezamen met andere bouwkundige informatie, brachten de rechtbank tot het oordeel dat sprake was van een radicale vernieuwing. Daarbij speelde mee dat het monumentenpand voor de verbouwing een andere bestemming had (bedrijfspand) dan na de verbouwing (woningen). De kosten van de verbouwing kwalificeerden als kosten voor de verwerving van een nieuwe bron van inkomen.De rechtbank stelde de inspecteur in het gelijk.

Nadere uitleg
De kosten van monumentenpanden vormen een zogeheten persoonsgebonden aftrekpost die achtereenvolgens de inkomens van box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning), box 3 (belastbaar inkomen uit sparen en beleggen) en box 2 (belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang) vermindert. Aftrek van kosten van monumentenpanden is alleen mogelijk voor monumenten die zijn ingeschreven in bepaalde registers van de Monumentenwet. Het gaat hierbij om rijksmonumenten en niet om karakteristieke panden die vallen onder een beschermd stads- of dorpsgezicht. Voor de aftrek van onderhoudskosten bestaat onderscheid tussen een monumentenpand dat voor de eigenaar een 'eigen woning' is en een monumentenpand dat dat niet is. Beide categorieën monumentenpanden hebben eigen regels voor de aftrek van kosten. Hieronder volgen de hoofdlijnen.

• Monumentenpand is eigen woning: De kosten, lasten en afschrijvingen van een monumentenpand zijn aftrekbaar voor zover ze een drempel overstijgen en niet reeds aftrekbaar zijn volgens de eigenwoningregeling (inkomensbox 1). Zo zijn bijvoorbeeld hypotheekrente en de erfpachtcanon aftrekbaar volgens de eigenwoningregeling en dus niet volgens de regeling voor monumentenpanden. De drempel bedraagt 0,75% (jaar 2010) van de zogeheten WOZ-waarde.

• Monumentenpand is geen eigen woning: Als een monumentenpand volgens de Wet inkomstenbelasting 2001 niet is aan te merken als een eigen woning (tweede woning of bij verhuur) en niet voor ondernemingsactiviteiten wordt gebruikt, wordt het pand belast in inkomensbox 3. Voor de aftrek gelden andere voorwaarden en een andere drempel. De kosten kunnen, voor zover het onderhoudskosten zijn en deze een bepaalde drempel overstijgen, in aanmerking worden genomen. De drempel is 4% van de waarde die u voor het pand in aanmerking moet nemen volgens de zogeheten forfaitaire vermogensrendementsheffing van inkomensbox 3.

Meer informatie:
Rechtbank Breda, 16 december 2009, nummer 09/2812

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.