Home

Achtergrond 230 x bekeken

Geen vermindering overdrachtsbelasting door opschortende voorwaarde

De Wet belastingen van rechtsverkeer kent een fiscale faciliteit voor kort opeenvolgende verkrijgingen van dezelfde onroerende zaak.

De faciliteit betreft een vermindering van de te betalen overdrachtsbelasting en geldt alleen bij een verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging. Daarnaast gelden voor de toepassing van deze verminderingsfaciliteit nog enkele aanvullende voorwaarden. De vermindering wordt bereikt door de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting (de waarde van de verkrijging, in beginsel gelijk aan de koopprijs) te verminderen met de koopprijs van de vorige verkrijging.

Koopovereenkomsten gaan in de praktijk wel eens vergezeld met ontbindende of opschortende voorwaarden. Dat kan in voorkomende gevallen een risico opleveren voor de verminderingsfaciliteit, omdat de opvolgende verkrijging eventueel buiten de periode van zes maanden kan komen te liggen. Illustratief hierbij is een uitspraak van Hof Amsterdam. De zaak was als volgt.

Een man sloot op 9 februari 2005 een koopovereenkomst voor de aankoop van een gezinswoning. Volgens de overeenkomst zou de akte van levering in beginsel op 7 maart 2005 gepasseerd worden. Op 7 maart 2005 werd de leveringsakte getiteld ‘Akte van levering onder ontbindende voorwaarden’ opgemaakt. Een van de ontbindende voorwaarden betrof het niet op uiterlijk 6 april 2005 hebben voldaan van de koopsom. De leveringsakte maakte onder meer melding van de voorgaande verkrijging door de verkoper op 9 september 2004. De akte vermeldde ook dat als de in de akte omschreven ontbindende voorwaarden zijn vervallen, een aanvullende notariële akte (de akte van kwijting) zal worden opgesteld. Daaruit zal dan een aantal zaken blijken, waaronder dat de ontbindende voorwaarden zijn vervallen en de koopovereenkomst en levering onvoorwaardelijk zijn geworden. In de leveringsakte stond verder dat de koper een beroep deed op de vermindering van overdrachtsbelasting wegens een kort opeenvolgende verkrijging. Na deze vermindering resteerde nog een te betalen bedrag van € 1.650 aan overdrachtsbelasting.

Op 6 april 2005 werd een derde akte opgesteld, getiteld ‘Kwitantie kooppenningen’. Deze akte verwees naar beide voorafgaande akten en gaf onder meer aan dat alle ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomsten of nadere overeenkomsten waren uitgewerkt waardoor de levering onvoorwaardelijk was geworden. De notaris werd daarbij opdracht verleend om de akte van levering en de akte van kwijting te doen inschrijven bij het Kadaster om de juridische levering te bewerkstelligen.

De inspecteur weigerde de vermindering en legde een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, omdat de laatste verkrijging van de gezinswoning niet binnen zes maanden na de voorafgaande verkrijging (9 september 2004) had plaatsgevonden. Hij hief daarom overdrachtsbelasting over de volle waarde van de verkrijging. De zaak kwam uiteindelijk voor Hof Amsterdam.

Het hof wees op twee wetsbepalingen. De eerste bepaling betrof de vaststelling van het tijdstip van verkrijging voor registergoederen zoals onroerende zaken. Voor de verkrijging van deze goederen is inschrijving in de openbare registers van het Kadaster vereist. Het tijdstip waarop de inschrijving plaatsvindt, geldt als tijdstip van verkrijging van die onroerende zaak. De tweede bepaling betreft het tijdstip van verkrijging van een rechtshandeling die onder opschortende voorwaarde is verricht. In zodanig geval geldt als tijdstip van verkrijging, het tijdstip waarop die voorwaarde wordt vervuld.

Het hof stelde vast dat in de akte van levering van 7 maart 2005 uitdrukkelijk was bepaald dat deze akte niet zonder de akte van kwijting (bewijs van betaling) zal worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Dit houdt in dat als aan de voorwaarde van bewijs van betaling is voldaan, de akte van levering rijp is voor inschrijving en pas op dat moment de levering plaatsvindt. Het hof merkte op dat wat partijen als een ontbindende voorwaarde formuleerden in feite een opschorte nde voorwaarde was. Deze voorwaarde hield namelijk in dat er geen voor ontbinding in aanmerking komende rechtsgevolgen waren vóór 6 april 2005. Het hof concludeerde dat de inspecteur zich terecht op het standpunt had gesteld dat de akte van levering een opschortende voorwaarde bevatte en dat deze voorwaarde pas op 6 april 2005, dus buiten de periode van zes maanden voor opvolgende verkrijgingen, was vervuld.

Meer informatie:
Hof Amsterdam 6 augustus 2009, nummer 08/01069

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.