Home

Achtergrond 257 x bekeken

WOZ-waarde bedrijfspand goed onderbouwen

Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode. Het hof van Amsterdam deed 26 februari 2008 een uitspraak die wijst op de noodzaak van een vergelijking met referentiepanden.

In de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de WOZ-waarde berekend door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Het Hof Amsterdam deed onlangs een uitspraak waarbij de WOZ-waarde van een bedrijfspand (magazijn en kantoor) werd bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Een vergelijking met goede referentiepanden blijkt noodzakelijk. De uitspraak geeft een duidelijk beeld hoe de waardebepaling volgens de huurwaardekapitalisatiemethode plaatsvindt.

De door het Hof beslechte zaak is kort weergegeven de volgende:

Een gemeente stelde de WOZ-waarde van een bedrijfspand naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het WOZ-tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vast op €696.000. De totale onroerende zaak bestond uit een opslag/magazijn (1.340 m2), een kantoorunit (36 m2), een entresol (100 m2) en een verhard stuk grond (459 m2). De gemeente liet het pand taxeren door een taxateur. Deze paste de huurwaardekapitalisatiemethode toe. De taxateur kende aan de verschillende gebruiksruimtes een huurwaarde toe van respectievelijk €45, €75, €35 en €24 per m2 brutovloeroppervlakte. Het totaal van deze huurwaarden (€67.573) vermenigvuldigde hij met een kapitalisatiefactor 10,3.

De eigenaar maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €696.000 en vond gehoor bij het Hof Amsterdam. Het hof constateerde dat de taxateur van de gemeente in zijn taxatierapport geen marktgegevens over overeengekomen huren had opgenomen, waarmee de door de taxateur aangenomen huurwaarden voor de referentiepanden konden worden onderbouwd. Ook merkte het hof op dat de referentiepanden aanzienlijk verschilden in hun verhoudingen tussen kantoorruimte en loods/magazijn ten opzichte van het bedrijfspand. Het hof trok daarmee de vergelijkbaarheid van de referentiepanden in twijfel en was van oordeel dat de onderbouwing van de kapitalisatiefactor in het taxatierapport (10,3) tekort schoot. Het hof was van oordeel dat de gemeente de WOZ-waarde niet aannemelijk had gemaakt.

De eigenaar had op 29 december 2000 door een andere taxateur het pand laten taxeren naar taxatiedatum 29 december 2000. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik was daarbij getaxeerd op €639.830 bij een economische huurwaarde van €68.521. Het hof bekeek dit en stelde vaste dat de kapitalisatiefactor in dit taxatierapport op taxatiedatum 9,3 bedroeg. Concrete gegevens over de kapitalisatiefactor op waardepeildatum 1 januari 2003 waren niet aanwezig. Het hof nam de kapitalisatiefactor 9,3 toch mee in de berekeningen, omdat niet was gesteld noch was gebleken dat tussen 29 december 2000 en 1 januari 2003 de kapitalisatiefactor voor een bedrijfspand als het onderhavige in betekenende mate veranderde.

Het hof stelde uit de feiten vast dat de gerealiseerde huurprijs op de waardepeildatum €67.136 per jaar bedroeg. Het hof was van oordeel dat er onvoldoende aanleiding was om aan te nemen dat de op 1 januari 2003 geldende huurwaarde een andere was dan de gerealiseerde huurprijs en verlaagde de WOZ-waarde van het bedrijfspand daarom naar 9,3 × €67.136 = €624.000.

Mr. P.L.F. Seegers (voorzitter Platform landbouwnormen, werkzaam bij Belastingdienst Oost). Geschreven op persoonlijke titel

Lees ook Zoekresultaten op Agrocount.nl met trefwoord ‘WOZ’

Meer informatie Uitspraak Hof Amsterdam, 26 februari 2008

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.