Home

Achtergrond 682 x bekeken

De dienstwoning in het buitengebied en het kettingbeding

Het gebruik van agrarische dienstwoningen in het buitengebied door derden (niet-agrariërs) zorgde de laatste jaren al voor de nodige problemen. Woningen die in het bestemmingsplan als agrarische dienstwoning zijn aangemerkt, mogen niet als burgerwoning worden gebruikt. Toch gebeurt dat veelvuldig. Dit kan problemen opleveren in de handhavingssfeer met de gemeente bij het verkrijgen van een nieuwe milieuvergunning of dat de koper er uiteindelijk niet mag blijven wonen. Het kan uiteindelijk leiden tot procedures tussen de koper en de verkoper.

De praktijk
In de praktijk komt het regelmatig voor dat een tweede bedrijfswoning aan een burger wordt verkocht. Om ervoor te zorgen dat de burger geen bezwaren maakt tegen de agrarische bedrijfsvoering worden er in het koopcontract contractuele clausules opgenomen. Die bepalen bijvoorbeeld dat de burger geen bezwaar maakt tegen de eventuele uitbreidingsplannen van zijn buurman agrariër (de verkoper van de woning). Een strak gereguleerd kettingbeding moet de burger er dan aan houden om bij doorverkoop van zijn woning deze verplichting aan nieuwe kopers op te leggen. Wat is nu eigenlijk de waarde van een dergelijke clausule?

Clausule heeft geen rechtskracht in administratiefrechtelijke geschillen
Als de agrariër, meestal veehouder, een nieuwe milieuvergunning of bijvoorbeeld een uitbreiding van zijn bouwblok aanvraagt, heeft de buurman/burger zich verplicht om daartegen geen bezwaar te maken. Wat nu als hij dit toch doet door het indienen van een bezwaarschrift bij de gemeente en later eventueel door een beroepschrift bij de bestuursrechter. De bestuursrechter is aan dergelijke clausules niet gebonden. Ondanks het feit dat de buurman/burger zich verbond geen bezwaren te maken, moet het bezwaarschrift toch inhoudelijk worden beoordeeld. Dit kan ertoe leiden dat de vergunningsaanvraag vanwege de aanwezigheid van de burgerwoning wordt afgewezen. De ondernemer en zijn raadsman dienen zich daar terdege van bewust te zijn. Voorts moeten zij zich ervan bewust zijn dat de buurman/burger (als die zelf geen bezwaar indient) altijd derden kan inschakelen om als stroman bezwaar te maken of beroep in te stellen.

Contractuele gevolgen
Als de buurman ondanks het contractuele beding toch bezwaar c.q. beroep instelt, kan de veehouder proberen op grond van zijn contractsbepalingen de buurman te dwingen zijn bezwaar in te trekken dan wel een schadevergoeding eisen. De praktische haalbaarheid van een dergelijke actie is al langere tijd twijfelachtig.

Uitspraak hof Amsterdam
Recent deed het gerechtshof in Amsterdam een uitspraak die dit bevestigt. Het ging om een ruim omschreven verbodsbepaling om bezwaar te maken tegen bouw- en ontwikkelingsplannen van de ondernemer. Daarin was ook een kettingbeding opgenomen. Het hof Amsterdam laat van dit beding geen spaan heel. Een dergelijk beding is volgens het hof zelfs ontoelaatbaar. Het hof oordeelt dat een dergelijke clausule in strijd is met artikel 17 van de Grondwet. Dit artikel bepaalt dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechten die de wet hem toekent. Ook is het beding in strijd met internationale verdragen zoals het Europese Verdrag voor de rechten van de mens. Daarbij overwoog het hof dat het mede van belang was dat het betreffende beding in deze casus zeer algemeen was geformuleerd. Een clausule als in de onderhavige zaak was dan ook niet verenigbaar met de algemene rechtsbeginselen. Het beding was dus nietig. De nieuwe bewoner kan gewoon bezwaar indienen.

Conclusie
Het treffen van contractuele bedingen om de buurman ervan te weerhouden bezwaren in te stellen, biedt slechts een schijnzekerheid. Het hof biedt wel enige ruimte voor een beding dat zeer nauwkeurig omschrijft tegen welke handelingen van de ondernemer de koper geen bezwaar instellen. Met andere woorden: als er zeer concreet wordt omschreven wat de uitbreidingsplannen zijn en hoe deze eruit zien, dan kan een bepaling dat daartegen geen bezwaar worden gemaakt, wellicht nog de (juridische) eindstreep halen.

De moraal is uiteraard dat er zeer terughoudend moet worden omgegaan met het verkopen van bedrijfswoningen aan burgers. Veelal realiseert men zich niet wat voor vervelende consequenties dat kan hebben, niet alleen voor de ondernemer in kwestie, maar ook voor de koper van een dergelijke woning. Veel beter is het om eerst zorgvuldig na te gaan wat de potentiële mogelijkheden van een dergelijke woning zijn en daartoe zonodig in overleg te treden met de gemeente.

De betreffende uitspraak van het hof van Amsterdam op 16 augustus 2007, (nummer 1656/05, NJF 2008, 1) staat nog niet op Rechtspraak.nl.

mr F.W. van Dijk, werkzaam bij A & S Advocaten te Wageningen.

Lees ook Agrocount studiedag: De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening in de praktijk

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.