Home

Achtergrond 209 x bekeken

WOZ-waarde woning in aanbouw

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Afhankelijk van het type onroerende zaak zoals woning, niet-woning of beschermd monument respectievelijk de bouwtechnische staat geldt een andere waarderingsmaatstaf (vervangingswaarde) en/of aanvullende waarderingsregels.

De waarde in vrije staat houdt voor bewoonde woningen een fictie in. Voor deze woningen wordt uitgegaan dat men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en waarbij de verkrijger per direct intrek in de woning kan nemen en dat men de volle eigendom van de grond heeft. Voor niet-woningen, beschermde monumenten en onroerende zaken in aanbouw (dus ook woningen) geldt de vervangingswaarde als waarderingsmaatstaf. Voor deze onroerende zaken wordt de waarde bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar.

De WOZ-waarde van een woning in aanbouw is vaak niet makkelijk te bepalen. Een mogelijk aanknopingspunt hierbij is de aanneemsom plus grondwaarde. Een aanneemsom bevat doorgaans een winstcomponent van de aannemer. Daardoor lijkt de aanneemsom veelal meer geschikt om een waarde-indicatie te kunnen geven dan als harde waarderingmaatstaf. Een taxatie van een deskundige heeft meer zeggingskracht over de WOZ-waarde.

Tekenend voor de moeilijkheid om een geschikte WOZ-waarde te vinden voor een woning in aanbouw is een recent arrest van de Hoge Raad. Let wel op: de waarderingsregels voor de WOZ-waarde luidden in het arrest anders dan de huidige regels. Dit arrest is daarom alleen nog van belang voor lopende procedures uit voorgaande jaren tot en met 2004.

Kort weergeven betrof het arrest het volgende. Een man had de woning in september 1998 als nieuwbouwwoning vrij op naam gekocht. De aankoopdatum lag dicht bij de waardepeildatum 1 januari 1999. De oplevering van de woning vond vóór 1 januari 2001 plaats.

De Hoge Raad constateerde dat de man voor het hof had gesteld dat het verschil tussen de verkoopprijzen van twee vergelijkbare woningen en de onderhavige woning tussen peildatum 1 januari 1999 en de verkoopdata van die woningen (april 2000 en september 2000) volledig werd verklaard door de marktontwikkeling in die periode. Uit de hofuitspraak bleek niet dat het hof die stelling had onderzocht en verworpen. Daarom moest volgens de Hoge Raad in cassatie ervan worden uitgegaan dat deze stelling juist was.

De Hoge Raad gaf aan dat tegen deze achtergrond het hof zijn oordeel -dat de gemeente met de door haar overgelegde gegevens en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de prijs die de man voor de woning heeft betaald, niet overeenkomt met de waarde in het economische verkeer- nadere motivering behoefde.

Deze motivering ontbrak. Ook op een ander punt schoot het hof in zijn motivering tekort. Dit betrof het oordeel dat de verkoopprijzen van enige vergelijkingsobjecten de door de gemeente verdedigde waarde zou ondersteunen. De Hoge Raad vernietigde de uitspraak van het hof en verwees de zaak naar Hof Amsterdam voor verdere behandeling.

Voor een woning in aanbouw geldt sinds 1 januari 2005 de vervangingswaarde als waarderingsmaatstaf. Verder geldt nog een aanvullende waarderingsregel: indien een woning op een waardepeildatum verandert als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak, vernietiging dan wel van bestemming verandert, moet de waarde worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

Hoe de exacte WOZ-waarde bepaald kan worden en welke aanknopingspunten gebruikt kunnen worden, is niet altijd gemakkelijk aan te geven. De aanneemsom en de grondwaarde samen kunnen een waarde-indicatie voor de WOZ-waarde geven, maar een taxatie van een deskundige geeft mijn inziens meer richting.

Mr. P.L.F. Seegers (voorzitter Platform landbouwnormen, werkzaam bij Belastingdienst Oost). Geschreven op persoonlijke titel.

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.