Home

Achtergrond 600 x bekeken

Ondergrond woning en landbouwvrijstelling: wat is wijsheid?

Een onlangs gepubliceerd besluit biedt de mogelijkheid om de woning over te brengen naar privé. Dat kan op termijn gunstig zijn, maar het kost nu meestal geld. Er zijn een aantal dingen waarop gelet moet worden.

Laatste kans
Het door de Staatssecretaris van Financiën op 8 maart 2006 gepubliceerde Besluit (Besluit van 8 maart 2006, nr. CPP2005/3338M) biedt belastingplichtigen een laatste kans om hun agrarische (bedrijfs)woning met bijbehorende ondergrond over te brengen van het ondernemingsvermogen naar het privé-vermogen, met gebruikmaking van de landbouwvrijstelling. Het Besluit is voor de Belastingdienst en een aantal agrarische adviesorganisaties (die samenwerken in de VLB) de basis geweest voor het maken van nadere werkafspraken. Over deze afspraken en de gevolgen daarvan werd al eerder bericht. Deze afspraken zeggen natuurlijk nog niets voor de individuele belastingplichtige. Waar moet hij of zij op letten om een verantwoorde keuze te maken?

Overbrengen
Overbrenging van woning met ondergrond naar het privé-vermogen betekent dat afgerekend moet worden over de meerwaarde van de opstal (de stenen) en over de meerwaarde van de ondergrond van de woning, voor zover deze meerwaarde krachtens het besluit niet is vrijgesteld. Deze belasting was men anders pas (veel) later verschuldigd, namelijk bij staking van de onderneming. Dat vroegtijdig belasting betalen nadelig is, zal duidelijk zijn. Daar staat tegenover dat de verschuldigde belasting over de belaste meerwaarde in de ondergrond wordt vrijgesteld en de stenen meestal gunstig worden gewaardeerd. Er wordt namelijk – zoals in het andere artikel is aangegeven – uitgegaan van de WOZ-waarde. Eenieder moet de afweging maken of het nadeel van vervroegde betaling opweegt tegen de vrijstelling van de meerwaarde in de ondergrond en de gunstige waardering van de opstal. Maar er is meer waar rekening mee gehouden moet worden.

Argumenten contra
Sommige ondernemers willen principieel geen belasting betalen. Ook als het geld om de aanslag te betalen er gewoonweg niet is, houdt het snel op. Een aanbod kan vreselijk aantrekkelijk zijn, maar de persoon in kwestie moet het wel kunnen veroorloven. U kunt natuurlijk naar de bank stappen en het benodigde bedrag lenen, maar dan dient er rekening mee gehouden te worden dat de verschuldigde rente een privé-last is (dus geen zakelijke rente vormt) en daarom niet aftrekbaar is. Bedenk ook dat kosten (zakelijke lasten, onderhoud) niet meer aftrekbaar zijn als de woning is overgegaan naar privé. Ook is er dan een bijtelling van het eigenwoning forfait. Dat geldt weer niet als er op de woning geen financiering meer zit. Verder zal het ondernemingsvermogen dalen, wat gevolgen kan hebben voor de mogelijkheid om te doteren aan de oudedagsreserve (FOR). Tenslotte kan een woning die geen onderdeel meer uitmaakt van het ondernemingsvermogen later niet meer overgedragen worden aan de bedrijfsopvolger met gebruikmaking van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de Successiewet. Deze faciliteit geldt enkel voor ondernemingsvermogen, en daarvan is na de overbrenging naar privé natuurlijk geen sprake meer.

Argumenten pro
Belangrijkste argument pro is de eenmalige kans die het besluit biedt. Wie er niet op in gaat verspeelt de landbouwvrijstelling over de meerwaarde ondergrond woning. Ook is de waardering van de opstal zoals gezegd gunstig. Als de woning eenmaal naar privé is overgebracht is een latere verkoopwinst belastingvrij. De winst op een verkochte bedrijfswoning is volledig belast en wel tegen maximaal 52%. Er volgt wellicht een bijtelling eigenwoning forfait, maar die bijtelling is lager dan de bijtelling wegens het privé-gebruik van de bedrijfswoning. Is de woning ‘vrij’ dan is er geen sprake van ene bijtelling. Verder kan het zijn dat de ondernemer wegens een laag inkomen (of nog beter: uit het verleden stammende verliezen) over de behaalde winst feitelijk weinig of geen belasting verschuldigd is. Dan is overbrengen wel heel goedkoop.

Ieder voor zich
Dat de afweging tussen wel of niet overbrengen ingewikkeld is, zal na lezing van het voorgaande duidelijk zijn. In zijn algemeenheid is deelname aan de regeling gunstig voor wie het kan betalen. Bedenk verder dat iedere belastingplichtige (dus in een maatschap of firma ieder afzonderlijk maatschaps- of firmalid) zijn eigen afzonderlijke beslissing neemt. Dat de boekhouder daar niet zo blij mee zal zijn, omdat het veel administratieve rompslomp geeft, is een feit. En aan bewerkelijke administraties hangt een prijskaartje.

S.F.J.J. Schenk (Gibo Accountants en Adviseurs)

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.