Home

Achtergrond 131 x bekeken

Naar de notaris, of nog niet?

De overdrachtsbelasting voor cultuurgronden komt per 1 januari 2007 volledig te vervallen. Dat is niet alleen in veel gevallen voordelig, het ruimt ook zo lekker op. Want in de wet vervallen een groot aantal ingewikkelde vrijstellingen, die vervolgens worden vervangen door één algemene en simpele vrijstelling: die voor cultuurgronden.

Bedenk wel dat het alleen om gronden gaat: woningen, schuren en stallen (opstallen zogezegd) vallen niet onder de vrijstelling. Maar kan daarvoor nog een beroep worden gedaan op een andere vrijstelling, bijvoorbeeld bij overdracht binnen de familie of de vrijstelling bij inbreng in een maatschap of BV. Want die blijven bestaan.

In de agrarische praktijk is de overdrachtsbelasting tot nu toe vaak een belangrijke kostenpost. Iedere keer als er met grond of opstallen wordt geschoven is de vraag of men 6% van de koopsom aan overdrachtsbelasting (en dus aan kosten) kwijt is. Kosten waar men niks mee kan. De vroeger bestaande mogelijkheid om de overdrachtsbelasting afzonderlijk te activeren en hierop in vijf jaar af te schrijven is komen te vervallen.

Op dit moment verhoogt de overdrachtsbelasting slechts de boekwaarde van de grond. Een later te behalen winst zal dan kleiner zijn. Dat is pas interessant als op deze verkoop de landbouwvrijstelling niet van toepassing is. Kortom zonde geld, die overdrachtsbelasting.

Het is dus goed nieuws dat er vanaf 1 januari geen overdrachtsbelasting meer hoeft te worden betaald voor cultuurgronden. Er zijn echter geen rozen zonder doorntjes. De prijs die voor de nieuwe vrijstelling betaald moet worden is dat de vrijstelling wordt teruggenomen (er wordt dan nagevorderd, weliswaar zonder rente en boete, maar toch) als de grond waarvoor eertijds een beroep op de vrijstelling werd gedaan binnen 10 jaar na deze verkoop zijn agrarische bestemming verliest. Dat is een lange periode.

Iemand die grond zonder overdrachtsbelasting heeft verkregen (omdat hij een beroep op de nieuwe vrijstelling heeft gedaan) zal dan ook altijd in geval van doorverkoop van deze grond in de akte van verkoop met een kettingbeding en een boetebepaling moeten werken. Deze bepalingen treden dan in werking in geval van functiewijziging van de grond.

Zoals gezegd moet grond agrarisch ten minste 10 jaar agrarisch gebruikt blijven worden om de eerder verkregen vrijstelling niet kwijt te raken. Door wie dat gebruik plaatsvindt is niet relevant. Het kan ook heel goed de verkopende partij zijn. Op deze manier kan een projectontwikkelaar grond in handen krijgen zonder overdrachtsbelasting: de verkoper behoudt nog 10 jaar het agrarisch gebruik van deze grond.

Een truc die we in het verleden kenden voor de landbouwvrijstelling (de bekende 73-maands clausule). Twee verschillen met die andere clausule: deze speelt in de overdrachtsbelasting (en niet in de inkomstenbelasting), terwijl de 73 maands clausule van belang was voor de verkoper, de 120 maandsclausule is in het belang is van de koper.

In veel gevallen zal de nieuwe vrijstelling ervoor zorgen dat grond zonder overdrachtsbelasting verkregen kan worden. Voorwaarde is dan wel langdurig agrarisch gebruik. Vandaar het advies om als grond nog dit jaar verkregen kan worden, terwijl een beroep op een vanaf 2007 verdwijnende vrijstelling gedaan kan worden (bijvoorbeeld voor ruiling of verbetering van de landbouwstructuur) zeker niet gewacht moet worden tot 2007. De huidige vrijstellingen kennen geen akelig lange termijnen, de nieuwe kent dat wel.

S.F.J.J. Schenk (Directeur Fiscale Zaken Gibo Accountants en Adviseurs)

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.