Home

Achtergrond 246 x bekeken

Niet doorgaan bestemmingswijziging geen reden om koop niet na te komen

Een agrariër is van plan om te stoppen met zijn bedrijf. Een koper toont interesse in de grond. Deze koper heeft de bedoeling om op de grond vier woningen te realiseren. De gemeente wil wel meewerken aan een wijziging van de agrarische bestemming in de bestemming wonen. De gemeenteraad stelt daartoe een nieuw bestemmingsplan vast, dat de voorgenomen woningbouw mogelijk maakt. Maar dan gaat de bestemmingswijziging niet door en de koper wil onder de koop uit. Maar dat kan niet.

Nadat de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan heeft vastgesteld wordt de koopovereenkomst tussen verkoper en koper getekend. Intussen loopt bij de Raad van State nog een beroepsprocedure tegen de goedkeuring van het bestemmingsplan dat de woningbouw mogelijk maakt. Nog voordat de grond juridisch wordt geleverd aan de koper, vernietigt de Raad van State de goedkeuring van het bestemmingsplan. Het gevolg daarvan is dat op de grond weer de agrarische bestemming rust en de plannen van koper (vooralsnog) niet kunnen worden gerealiseerd. De koper stelt zich vervolgens op het standpunt, dat hij de grond niet meer hoeft af te nemen omdat de woningbouw niet meer mogelijk is. De verkoper vindt echter dat het risico van de nadelige uitspraak van de Raad van State voor de koper is.De rechtbank Arnhem komt er aan te pas en stelt verkoper in het gelijk. Ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst had de grond een woonbestemming, zij het echter niet onherroepelijk. Het verzoek van de koper om de prijs te verlagen treft geen doel, dat is het risico van een speculatieve overeenkomst aldus de rechter.

De vraag is hoe dit probleem voorkomen had kunnen worden. Als in de koopovereenkomst een bepaling was opgenomen met een regeling voor de situatie, waarin het nieuwe bestemmingsplan niet onherroepelijk zou worden, om wat voor reden dan ook, was het voor beide partijen duidelijk geweest wat de gevolgen daarvan zouden zijn. Zo had bijvoorbeeld geregeld kunnen worden dat de koper dan nog wel verplicht zou zijn om de grond af te nemen, maar dat een lagere koopprijs in verband met de minder gunstige bestemming zou gelden. Het risico zou dan gedeeld kunnen worden door koper en verkoper. Een andere regeling zou kunnen inhouden, dat de koper het volledige risico draagt van het niet kunnen realiseren van de voorgenomen woningbouw, of dat dit risico bij verkoper ligt en de koper de grond niet hoeft af te nemen.

In alle situaties waarin de koper van plan is om een gebruik te maken van de grond, dat strijdig is met het oude, agrarische gebruik, is het verstandig om een bepaling in het contract op te nemen, waarin wordt voorzien in de situatie, dat koper zijn plannen niet kan realiseren. Er zijn nog andere omstandigheden denkbaar, waardoor woningbouw uiteindelijk niet kan plaatsvinden. Zo valt te denken aan milieucirkels van in de nabijheid van de grond gelegen veehouderijen. Ook dat zou in de praktijk tot gevolg kunnen hebben, dat woningbouw uiteindelijk toch niet gerealiseerd kan worden.

Van belang is in ieder geval dat verkoper en koper zich bewust zijn van dit risico en met elkaar afspreken, voor wiens rekening dit risico komt als het zich verwezenlijkt, ook al schatten partijen bij het sluiten van de overeenkomst dit risico laag in. Het ongeregeld laten van dit risico leidt er volgens de rechtbank Arnhem toe, dat koper het risico draagt.
Mr. Manon Wagenaar

Meer informatie Volledige uitspraak van de rechter

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.