Home

Achtergrond 109 x bekeken

Samenwerkingsconstructies voorkeursgronden onder vuur

Een recente uitspraak van de Rechtbank te Breda maakt duidelijk dat het onder de gewijzigde Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heel moeilijk is geworden om een constructie op te zetten, waarbij de grondeigenaar onder het mom van zelfrealisatie zijn grondopbrengsten probeert te optimaliseren door het aangaan van een samenwerking met een ontwikkelaar.

Op 1 september 2002 is de gewijzigde Wvg in werking getreden. Een verzoek van een gemeente aan de rechter om een samenwerkingsovereenkomst tussen een grondeigenaar (veelal een agrariër) en een ontwikkelaar wordt niet meer getoetst aan het belang van de gemeente bij haar voorkeurspositie.

Het gaat volgens het nieuwe artikel 26 Wvg uitsluitend nog om de vraag of de overeenkomst de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de gemeente. Uit de wetsgeschiedenis is hiervan sprake als de overeenkomst zo is opgezet dat geen eigendomsoverdracht ('vervreemding') plaatsvindt. De beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond moeten in zodanige mate worden overgedragen dat het resultaat in materieel opzicht gelijk is aan een eigendomsoverdracht.

Een uitspraakvan de Rechtbank in Breda maakt duidelijk dat het onder de gewijzigde Wvg heel moeilijk is geworden om een constructie op te zetten, waarbij de grondeigenaar onder het mom van zelfrealisatie zijn grondopbrengsten tracht te optimaliseren door het aangaan van een samenwerking met een ontwikkelaar.

Als de gemaakte afspraken er in feite op neerkomen dat de eigenaar zijn grond verkoopt en de verantwoordelijkheid en het financieel belang van de grondexploitatie bij de ontwikkelaar komen te rusten, zal de rechter al gauw oordelen dat de overeenkomst is aangegaan om het gemeentelijk voorkeursrecht te ontwijken. Het betreft het hier de eerste gepubliceerde uitspraak in het kader van het 'fraus-legis artikel' (26 Wvg). Met spanning wordt uitgezien naar de verdere ontwikkelingen in de rechtspraak op dit vlak. (Robert Lucassen)

Uitgebreide uitspraak van de Rechtbank

Uit de eerste gepubliceerde uitspraak in het kader van het nieuwe artikel 26 Wvg volgt dat de rechter het geheel van de door partijen gemaakte afspraken naar letter én geest kritisch beoordeelt.

In het door de Rechtbank Breda op 8 november 2002 berechte geval waren partijen aanvankelijk overeengekomen dat de grondeigenaar voor de inbreng van de grond een (basis)vergoeding bij vooruitbetaling zou ontvangen en daarnaast voor 50 procent zou delen in eventuele winst of verlies op de grondexploitatie. Ergo: de andere helft van het financieel belang bij de grondexploitatie lag bij de ontwikkelaar.

Nadat partijen zich hadden gerealiseerd dat zij met deze afspraak gelet op de gewijzigde Wvg ‘in de gevarenzone’ verkeerden, sloten zij een rectificatieovereenkomst. Op grond daarvan zou het aandeel van de eigenaar in winst en verlies 100% bedragen en de ontwikkelaar geen recht zou hebben op eventuele winst. Tijdens de procedure deelde de ontwikkelaar aan de rechtbank mee dat zijn belang gelegen was in het zekerstellen van bouwvolume voor een dochtermaatschappij/aannemingsbedrijf.

De rechtbank prikte echter door deze constructie heen en oordeelde dat gezien het samenstel van de gemaakte afspraken een resultaat werd bereikt dat materieel neerkomt op een eigendomsoverdracht. Immers, de eigenaar had de basisvergoeding – in feite de koopprijs – reeds ontvangen, de ontwikkelaar was welbeschouwd de enige die kon beschikken over de grond.

En het was de bedoeling dat de ontwikkelaar zelfstandig tot realisatie van de bestemming zou overgaan. De te genereren opbrengsten uit verkoop van de bebouwde kavels vormden daarmee (primair) het economisch belang van de ontwikkelaar. De andersluidende afspraken tussen partijen over het aandeel van de eigenaar in winst en verlies bij de grondexploitatie deden daar in de ogen van de rechtbank niet aan af. Van belang was namelijk dat de ontwikkelaar in feite als enige invloed kon uitoefenen op de te realiseren opbrengsten van de grondexploitatie. Het verzoek tot nietigverklaring van de overeenkomst werd dan ook toegewezen.

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.