Home

Achtergrond 170 x bekeken

Grond leveren na of tijdens sloop niet belast met BTW

Om vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een met BTW belaste levering zeker te stellen, is voorzichtigheid aan te raden. De timing van de eigendomsoverdracht is van groot belang.

Onlangs heeft de Hoge Raad weer eens de vrijstelling afgewezen omdat er weliswaar werkzaamheden aan ‘oude’ onroerende zaken waren verricht maar er geen sprake was van vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak. Er was dus geen sprake van een levering binnen twee jaar na de eerste ingebruikname. Vooral bij koop van oude bedrijfsgebouwen en oude glasopstanden is deze beslissing van belang.

In dit geval had een ontwikkelaar een garage, kantoor werkplaats, showroom en bovenwoning gekocht en gaat het over sloop, en daarna nieuwbouw. De ontwikkelaar kocht de grond in twee transacties in 1997 en 1998. De grond bleek vervuild en in 1997 en 1998 werden saneringswerkzaamheden uitgevoerd om een nieuwbouwproject te kunnen uitvoeren. De vloeren werden verwijderd, niet-dragende muren gesloopt, vuile grond afgegraven en nieuwe grond aangebracht. Dit alles gebeurde nog voordat de juridische levering had plaatsgevonden. Ook voordat de juridische levering plaatsvond gaf de koper opdracht tot sloop. De levering bij notariële akte vond plaats op 5 februari 1999 daarna werd er daadwerkelijk gesloopt en naar ik aanneem ook verder werkzaamheden voor bouwrijp maken uitgevoerd.

De Hoge Raad vond uiteindelijk dat de werkzaamheden die voor de levering waren verricht niet waren verricht met het oog op de stichting van de nieuwe zaak. Er was geen sprake van dat de sloopwerkzaamheden leidde tot een gebouw met een eerste ingebruikname. Pas bij de werkzaamheden na sloop is sprake van vervaardigingshandelingen. De economische of juridische eigendomsoverdracht was in dit geval dus gewoon te vroeg.

Timen is nog niet zo makkelijk in dit soort gevallen. Immers sinds 1995 is verkrijging van economisch eigendom net zozeer belast met overdrachtsbelasting als juridische eigendomsverkrijging. Uitstellen van het transport is dus niet zonder meer afdoende. In het koopcontract zal nauwkeurig het moment van overgang van de risico’s moeten zijn opgenomen. De verkoper zal dus meer zelf werkzaamheden moeten doen verrichten.

Juist door het verrichten van sloop- en vervaardigingshandelingen komt BTW-ondernemerschap dichterbij. Stem dit echter vooraf af met de fiscus, een enkele handeling kwalificeert op zich niet tot BTW-ondernemerschap. De vrees dat de vermogenswinst bij BTW-ondernemerschap niet in box 3 maar in box 1 komt, is niet geheel terecht. Immers, bij box-overgang moet de grond worden geherwaardeerd. Zo er al winst of inkomsten uit overige werkzaamheid te constateren is, blijven deze beperkt tot de winst na de vermogenswaardesprong. (W.P. Keulers)

Meer informatie Uitspraak Hoge Raad

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.