Home

Achtergrond 158 x bekeken

Onbebouwde grond interessant bij BTW-aftrek

Onbebouwde grond als bouwterrein kopen is voordelig mits de koper het recht heeft op BTW-aftrek. Voor de fiscus moet wel aannemelijk worden gemaakt dat de grond als bouwterrein kan worden aangemerkt. De belastingdienst wil dat ook achteraf nog kunnen beoordelen.

Levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van BTW-heffing. Echter, als onbebouwde grond aan de wettelijke criteria voldoet om aangemerkt te worden als bouwterrein, dan is de levering van dat bouwterrein belast met omzetbelasting. Deze BTW-heffing kan juist een voordeel opleveren in verband met de mogelijkheid om vrijstelling voor de overdrachtsbelasting te krijgen. Voor de koper, mits deze een aftrekgerechtigde BTW-ondernemer is, betekent dit dat er op de aankoopprijs geen overdrachtsbelasting rust en - na aftrek - ook geen BTW.

Onlangs besliste het Arnhemse gerechtshof in een zaak waarin de koper geen aftrekgerechtigde BTW-ondernemer was. Het ging namelijk om een waterschap. Verder ging het in het berechte geval om grond, die in de jaren zestig was opgespoten met zand met het oog op toekomstige bebouwing. Op dat moment had men het oog op de ontwikkeling van een industrieterrein. Dat is er echter nooit van gekomen. Wel is er een dijk aangelegd. Het waterschap heeft de grond aan beide zijden van de dijk gekocht om een dijkverzwaring uit te voeren.

Volgens het Hof was er in het verleden een bouwterrein ontstaan omdat er aan de grond bewerkingen hadden plaatsgevonden met het oog op de bebouwing. Het feit dat vervolgens niet is gebouwd doet daaraan niets af naar het oordeel van het Hof. De eerdere bewerkingen zijn nooit ongedaan gemaakt. Dat wil zeggen: De percelen hebben geen nieuwe bewerkingen ondergaan waardoor de bebouwing onmogelijk zou zijn gemaakt. De grond is dus altijd een bouwterrein gebleven en dient nu met BTW te worden geleverd aan het waterschap, die deze BTW helaas niet kan aftrekken. (In de krant kunnen we lezen dat de dijkverzwaringen duurder uitvallen dan voorgecalculeerd.) Overigens kan de vrijstelling van overdrachtsbelasting hier de schade voor het waterschap enigszins beperken.

Als de koper echter wel recht heeft op BTW-aftrek, dan zal hij veelal bij de verkoper bedingen, dat de grond voorafgaande aan de levering bewerkingen ondergaat om aangemerkt te kunnen worden als bouwterrein. Voor het slagen van deze opzet dient ten overstaan van de fiscus aannemelijk te worden gemaakt dat de grond is bewerkt met het oog op de bebouwing. Dat oogmerk is bepalend.
Eventueel kan vooraf afstemming plaatsvinden met de belastingdienst omtrent de te verrichten bewerkingen. Ook kan de belastingdienst na de bewerkingen worden uitgenodigd om ter plekke een kijkje te nemen. Als er inderdaad niets schort aan de aard en de omvang van de bewerkingen, dan kan de belastingdienst normaal gesproken bereid worden gevonden om schriftelijk toe te zeggen, dat de voorgenomen levering met BTW is belast. Helaas wil de belastingdienst aan zo’n toezegging toch nog nadrukkelijk toevoegen ‘mits de bewerkingen hebben plaatsgevonden met het oog op de bebouwing’. De belastingdienst lijkt dus te willen afwachten of het oogmerk wel echt wordt waargemaakt.

Het komt er in feite op neer dat de belastingdienst zich een voorbehoud maakt om achteraf te kunnen beoordelen of het oogmerk wel aanwezig is geweest bij het verrichten van de bewerkingen. Het is daarom van belang om met deze onzekerheid rekening te houden bij het sluiten van de koopovereenkomst en het redigeren van de afspraken inzake de overdrachtsbelasting en de omzetbelasting.

Administrator

Of registreer je om te kunnen reageren.